Что входит в смету на дом и как её проверить

Короткий ответ: полная смета состоит из десяти разделов: подготовка и геодезия, земляные работы, фундамент, каркас или кладка, перекрытия, кровля, окна и двери, фасад, инженерия, отделка. Если какого-то раздела в присланном файле нет, работа из него никуда не делась, её оплатят отдельно и позже. Проверка чужой сметы занимает один вечер и состоит из шести действий: сверить объёмы с проектом, проверить единицы измерения, найти строки без состава, сверить марки, отловить слова «по факту», пересчитать итог.

Смета это не прайс и не оценка, а перечень того, что подрядчик обязался сделать за названные деньги. Чего в перечне нет, того нет и в обязательствах, и выясняется это тогда, когда техника уже стоит на участке. Как устроен сам документ и что должно быть в каждой строке, разобрано в статье смета на строительство дома. Здесь про другое: чего в смете обычно нет и как это увидеть до подписания. Речь при этом идёт о работах, которые подрядчик всё равно сделает и всё равно выставит. Расходы, которые к подрядчику вообще не относятся, от участка до мебели и налогов, собраны отдельно в статье скрытые расходы при строительстве дома.

Десять разделов сметы и примерные доли

Доли даны от бюджета дома в комплектации «под ключ с отделкой». Они плавают, но порядок величин устойчивый: по нему видно, какой раздел в чужой смете подозрительно лёгкий.

1. Подготовка и геодезия, 1-3 процента. Вынос осей в натуру, отметка нуля, ограждение участка, временные сооружения. Раздел, которого чаще всего нет вовсе.

2. Земляные работы, 3-6 процентов. Снятие плодородного слоя, выемка, обратная засыпка с уплотнением, планировка. Объём считается в кубометрах и проверяется по размерам котлована из проекта.

3. Фундамент, 12-20 процентов. Подушка, опалубка, арматура, бетон, гидроизоляция, утепление, отмостка. Что именно входит в строку «фундамент под ключ» у разных подрядчиков, разобрано в статье сколько стоит фундамент под дом.

4. Каркас или кладка, 15-22 процента. Несущие и внутренние стены, армопояса, перемычки. В каркасе сюда же уходит утеплитель, пароизоляция и ветрозащита.

5. Перекрытия и лестница, 4-8 процентов. Балки или плиты, черновой пол, монолитные участки, марш.

6. Кровля, 8-14 процентов. Стропильная система, обрешётка, изоляция, покрытие, доборка, водосток, снегозадержание.

7. Окна и двери, 4-8 процентов. Стеклопакеты, входная группа, монтаж, отливы, откосы.

8. Фасад, 6-12 процентов. Утепление, штукатурка или облицовка, цоколь, софиты.

9. Инженерия, 10-15 процентов. Вода, канализация, отопление, электрика, вентиляция, слаботочка. У компании это от 11 000 ₽/м2 в варианте «под ключ».

10. Отделка, 15-25 процентов. Черновая от 9 000 ₽/м2, чистовая от 15 000 ₽/м2, по дизайн-проекту от 26 000 ₽/м2.

Двенадцать позиций, которых нет в первом коммерческом предложении

Первое КП делается быстро и на конкуренцию по итоговой цифре, поэтому из него вылетает всё, что не выглядит стройкой, но стоит денег. Эти двенадцать позиций пропадают чаще остальных.

Вывоз грунта. Выемка под ленту на доме 150 м2 это порядка сотни кубометров, которые нужно погрузить, вывезти и легально принять. Строка «земляные работы» без слова «вывоз» означает, что грунт останется лежать на участке кучей.

Бытовка и биотуалет. Бригаде нужно где-то переодеваться, хранить инструмент и жить. Аренда идёт помесячно и тянется весь срок стройки.

Временное электричество и вода. Без киловатт на площадке не работает ни бетономешалка, ни сварка, ни подъёмник. Вариантов два: временное подключение или генератор с топливом.

Подъездные пути и дорожные плиты. Миксер весит под тридцать тонн. Без твёрдого подъезда к пятну застройки придётся отсыпать щебнем, класть плиты или платить за бетононасос с дальней стоянки.

Подъём материалов. Кран, манипулятор, подъёмник. Позиция считается сменами, и на кладочном доме смен набирается много.

Леса. Аренда на несколько месяцев плюс монтаж и демонтаж. В сметах их прячут внутрь строки «фасадные работы» или не ставят вовсе.

Крепёж и расходники. Саморезы, анкеры, перфоленты, диски, буры, пена, грунтовки, сухие смеси. По отдельности копейки, суммарно сотни тысяч рублей.

Утепление отмостки. Горизонтальный контур пенополистирола под отмосткой отодвигает границу промерзания от фундамента. Строка маленькая, отсутствие видно через две зимы.

Водосток. Желоба, воронки, трубы, кронштейны, отвод от отмостки. Кровля считается по квадратам, водосток по погонным метрам, и второй объём в смете часто не появляется.

Доборные элементы кровли. Коньки, ендовы, планки примыкания, капельники, аэраторы, проходные элементы. На сложной кровле доборка доходит до пятой части стоимости покрытия.

Гидроизоляция узлов. Примыкание стены к фундаменту, вводы труб, узлы кровли, мокрые зоны санузлов. Проверить эту работу после того, как её закрыли, невозможно.

Уборка и вывоз строительного мусора. Контейнеры за весь срок стройки, финальная уборка перед сдачей, мойка окон и полов.

Каждая позиция по отдельности не выглядит серьёзной. Вместе они дают устойчивую добавку к первоначальной цифре, и именно из них складывается разрыв между коммерческим предложением и итоговой стоимостью.

Как проверить чужую смету за один вечер

Проверка не требует строительного образования. Нужен проект, калькулятор и два часа.

Шаг 1. Сверить площадь и объёмы с проектом. Возьмите из проекта площадь застройки, площадь кровли, периметр стен, количество окон и сравните с объёмами в смете. Расхождение больше десяти процентов означает, что смета считалась не по вашему дому. Площадь кровли при этом всегда больше площади дома: скаты, свесы, уклон.

Шаг 2. Проверить единицы измерения. Бетон в кубометрах, кровля в квадратах, водосток в погонных метрах, окна в штуках и квадратах. Единица «шт» у работы, которая измеряется площадью, это способ не показать объём.

Шаг 3. Отловить «комплект» и «под ключ». Строки вида «фундамент под ключ», «кровельный комплект», «инженерия под ключ» без расшифровки состава непроверяемы в принципе. Требуйте раскрытия каждой до уровня материалов и работ: отказ это ответ сам по себе.

Шаг 4. Сверить марки и спецификации. Бетон B22,5 и B25, арматура класса и диаметра, газобетон плотности D400 или D500, утеплитель плотности, кровельное покрытие производителя и толщины, котёл мощности и модели. Строка «котёл, 1 шт» закрывает и прибор за шестьдесят тысяч, и прибор за четыреста.

Шаг 5. Найти строки «по факту». Поиск по документу: «по факту», «уточняется», «ориентировочно», «при необходимости», «непредвиденные». Каждое такое слово это позиция, по которой цену назовут потом. Если открытых строк больше пяти процентов сметы, твёрдой цены у вас нет.

Шаг 6. Пересчитать итог. Умножьте объём на цену за единицу по десятку случайных строк и сложите разделы. Арифметические расхождения встречаются чаще, чем кажется. Заодно проверьте, что НДС или его отсутствие обозначены явно.

По итогам вечера у вас будет список вопросов. Нормальный подрядчик отвечает на них письменно и правит смету: реакция на список информативнее самой сметы.

Как сравнивать три предложения

Сравнивать три сметы по итоговой цифре бессмысленно: они посчитаны по разным границам работ. Приведение к общей границе делается в три приёма.

Выпишите в столбец все разделы и позиции, которые встретились хотя бы в одной смете, и проставьте напротив каждой, есть ли она у подрядчика А, Б и В. Затем допишите недостающие позиции в каждую смету по цене того подрядчика, у которого они есть. Это грубо, но достаточно: задача не посчитать точно, а увидеть, у кого предложение дешевле по-настоящему, а у кого дешевле за счёт пропусков.

И последнее: сверьте комплектацию. Тёплый контур, под чистовую и под ключ с отделкой это три разных дома по деньгам, даже если в сметах написано «дом 150 м2».

Почему самое дешёвое предложение обычно самое дорогое

Себестоимость материалов у всех подрядчиков примерно одинаковая: бетон, арматура и утеплитель продаются по рынку. Разница в цене между компаниями редко превышает десять-пятнадцать процентов и объясняется логистикой, объёмом закупки и накладными.

Значит, предложение на треть дешевле остальных дешевле одним из четырёх способов: часть работ не включена, объёмы занижены, материал заменён на более дешёвый класс, или цена занижена сознательно с расчётом на допсоглашения после старта. Последний способ самый неприятный: к моменту, когда счёт пошёл вверх, на участке стоит ваш фундамент, и уйти к другому подрядчику дороже, чем доплатить.

Практическое следствие: отклонение вниз больше двадцати процентов от медианы трёх предложений это не удача, а повод искать, где пропущены работы. Как проверять саму компанию, а не только её бумаги, разобрано в статье как выбрать подрядчика для строительства дома.

Что должно быть приложено к смете

Смета без приложений это половина документа. Полный комплект выглядит так.

Спецификация материалов с марками, производителями, характеристиками и количеством. Она делает смету проверяемой и закрывает вопрос замены на «аналогичное».

График работ с датами по этапам, а не только с конечным сроком: он связывает смету со временем и с платежами.

Границы работ. Лист, где написано, что подрядчик делает, чего не делает и что обязан обеспечить заказчик: подъезд, электричество, вода, вывоз, согласования. Его дешевле составить заранее, чем выяснять границы в переписке на третьем месяце.

Дальше смета и приложения уходят в договор. Как они там закрепляются и какие формулировки превращают твёрдую цену в приблизительную, разобрано в статье договор на строительство дома.

Цены, от которых считается смета

Отдельные разделы, если они считаются вне комплектации.

Цифры в таблице это вилка «от», а не расчёт по вашему дому: итог собирается из объёмов проекта и из того, какие разделы вошли в границы работ. Полный состав комплектаций собран на странице цены на строительство дома под ключ.

Смету мы считаем по готовому проекту и отдаём построчно, со спецификацией материалов и графиком работ. Вопросы по любой строке разбираются до подписания договора, а не после выхода на площадку.

Цены на строительство дома под ключ: вилки по трём комплектациям, состав каждой и что входит в квадратный метр. Порядок бюджета по площадям разобран в статье сколько стоит построить дом.