Скрытые расходы при строительстве дома

Короткий ответ: расходы, которых нет ни в одной смете подрядчика, добавляют к бюджету дома 15-25 процентов. На доме за 12 млн руб. это от 1,8 до 3 млн руб. Они не спрятаны и никто их не скрывает: просто они не относятся к работам подрядчика и потому не попадают в коммерческое предложение ни у кого.

Смета отвечает на вопрос «сколько стоит построить дом». Бюджет переезда отвечает на другой вопрос: сколько стоит начать жить в этом доме. Между ответами лежат восемь групп расходов: участок, подключения, автономные системы, территория, обстановка, документы, эксплуатация и деньги времени. Разбор структуры самой сметы есть в статье смета на строительство дома, а три полные сметы на дома 100, 150 и 200 м2 с итоговыми цифрами в статье сколько стоит дом 100, 150 и 200 квадратов. Здесь речь про то, что лежит за пределами этих смет.

Цены на строительство дома под ключ с коммуникациями и отделкойот 88 000 ₽/м² тёплый контур от 38 000 ₽/м²; на странице разобрано, что входит в каждую комплектацию

Рассчитать

1. Участок и подготовка

До первого куба бетона участок нужно довести до состояния, в котором на него заедет техника.

Геология. От 45 000 руб., 5-10 дней. Без неё тип фундамента выбирается угадыванием. Что показывает отчёт, разобрано в статье геология участка.

Межевание и вынос границ. Если границы не вынесены в натуру, дом рискует встать с нарушением отступов, а это проблема на этапе регистрации.

Снос и корчёвка. Старый дом, сарай, фундамент прошлого хозяина, деревья и пни в пятне застройки. Корчёвка считается по штукам, вывоз по кубам.

Планировка участка и завоз грунта. Уклон больше метра на длину участка означает привозной грунт и подпорные стенки. На плоском участке строка нулевая, на склоне она соизмерима с фундаментом.

Дренаж. На суглинке с высокой водой дренаж и ливнёвка это условие того, что фундамент переживёт весну. Подробности в статье дренаж участка.

Временный заезд. Щебень или дорожные плиты, чтобы миксер и манипулятор доехали до пятна застройки.

2. Подключения по техническим условиям

Самая непредсказуемая группа: цену здесь называет не подрядчик, а сетевая организация, и только после того, как подана заявка.

Электричество. Заявку на технологическое присоединение подаёт собственник участка. Цена зависит от расстояния до ближайшей опоры, от необходимости ставить дополнительные опоры и от запрошенной мощности. Срок от заявки до включения измеряется месяцами.

Газ. Догазификация до границы участка и подключение внутри участка это два разных события с разными деньгами и сроками. Внутри участка платит собственник: проект, трубы, шкаф, пусконаладка, счётчик. Ожидание до пуска растягивается на сезон и больше.

Вода и канализация. Если сети есть, платится врезка, колодец, прибор учёта и труба от границы участка до дома.

По каждому подключению работает одно правило: точная цифра существует только после получения технических условий, до этого любая сумма это предположение. Заявки подают в тот же месяц, когда покупается участок, а не когда дом готов.

3. Автономные системы

Там, где сетей нет, их место занимают скважина и септик. Это понятные деньги, и в строку «дом под ключ» они почти никогда не входят.

Вода. Бурение песчаной скважины 2 200-2 900 руб. за метр, артезианской 3 200-4 500 руб. за метр. Под ключ песчаная от 250 000 руб., артезианская от 450 000 руб. Плюс обвязка: кессон от 65 000 руб. или скважинный адаптер от 25 000 руб., насос от 35 000 руб., автоматика с гидроаккумулятором от 30 000 руб., ввод воды в дом от 3 500 руб. за метр траншеи. Отдельно анализ воды от 4 500 руб. и водоподготовка от 90 000 руб., если анализ показал железо или жёсткость.

Канализация. Накопитель от 90 000 руб., септик с почвенной доочисткой от 140 000 руб., септик с инфильтратором от 180 000 руб., станция биоочистки от 210 000 руб. На высокой воде добавляется якорение корпуса, 40 000-70 000 руб.

Суммарно автономные вода и канализация на доме 150 м2 это статья бюджета, сопоставимая с кровлей. Её видно заранее, и тем обиднее обнаружить её в августе, когда деньги расписаны.

Что это стоит у нас

Строительство дома под ключ, цены по комплектациям

Считаем дом по готовому проекту и отдельной строкой показываем, что в смету не входит: подключения по техническим условиям, благоустройство за пятном застройки и обстановка.

Тёплый контур: от 38 000 ₽/м²
Под чистовую: от 62 000 ₽/м²
Под ключ с отделкой и коммуникациями: от 88 000 ₽/м²

Срок: смета по готовому проекту, с объёмами по каждой позиции

Что входит: геология и проект, фундамент по расчёту, коробка и перекрытия, кровля, окна и двери, фасад, инженерия с котельной, чистовая отделка и пусконаладка

Запросить расчёт Страница услуги: цены и состав работ

4. Всё, что за пределами пятна застройки

Подрядчик строит дом. Участок вокруг дома остаётся в том виде, в каком его оставила техника.

Забор по периметру, ворота и калитка с автоматикой, дорожки, площадка под машину и навес, ливнёвка, наружное освещение, газон и посадки. Плюс возврат участка в нормальное состояние после техники: планировка, вывоз остатков, завоз плодородного грунта.

Каждая позиция по отдельности звучит необязательной: жить можно и без забора. Но первая зима без ливнёвки и без твёрдой площадки превращает подъезд в болото, а исправлять это потом дороже, чем сделать сразу.

5. Дом изнутри после подрядчика

Отделка под ключ заканчивается там, где начинается обстановка: граница проходит по предметам, которые можно вынести из дома.

Кухня с техникой и столешницей, шкафы и гардеробные, мебель, бытовая техника, шторы и карнизы, зеркала, светильники сверх базовых точек, ограждение лестницы, если его нет в конструктиве, декор и текстиль.

Кухня обычно оказывается самым дорогим предметом в доме после инженерии, и считать её надо вместе с проектом: от неё зависят вводы воды, канализации и розеточные группы. Что входит в комплектацию с отделкой, разобрано в статье дом с отделкой и коммуникациями.

6. Документы и налоги

Бумажная часть стоит немного, но она обязательна и растянута во времени.

Уведомление о планируемом строительстве и уведомление об окончании, технический план от кадастрового инженера, кадастровый учёт, регистрация права, адресация. Порядок подачи разобран в статье разрешение на строительство.

Дальше то, о чём не думают на этапе сметы. С момента постановки дома на учёт появляется налог на имущество физических лиц, который считается от кадастровой стоимости. Земельный налог платится и так, но после уточнения площади или вида использования он может пересчитаться. Это не разовый расход, а постоянная строка в семейном бюджете.

7. Эксплуатация первого года

Первый год отличается тем, что всё оборудование в доме настраивается и проходит обкатку.

Пусконаладка котла, вентиляции и автоматики, балансировка тёплого пола, запуск септика, сервис септика от 6 000 руб. в год, откачка ассенизатором 2 500-4 500 руб. за выезд, замена картриджей водоподготовки, первое обслуживание котла. Плюс расходники: соль для умягчителя, фильтры вентиляции, средства для септика.

Отдельно стоит счёт за отопление первой зимы: в конструкциях остаётся строительная влага, и первый сезон всегда дороже последующих.

8. Деньги времени

Самая незаметная группа: эти расходы не выглядят расходами на дом.

Аренда жилья на срок стройки, если квартиру пришлось продать раньше, чем въезжать. Проценты по кредиту за месяцы, пока дом ещё не дом. Дорога до участка раз в неделю в течение года. Хранение вещей, если переезд разбился на два этапа.

Каждый лишний месяц стройки стоит денег даже тогда, когда подрядчик за него не берёт ни рубля. Срок в договоре это тоже финансовое условие.

Как это планировать

Резерв. Закладывайте 15-25 процентов сверх сметы подрядчика отдельной строкой, не «если останется», а сразу. Резерв, который не понадобился, превращается в кухню или в забор. Резерва, которого нет, не хватает всегда.

Порядок трат по годам. Не всё нужно делать сразу: деление на два сезона снижает пик нагрузки.

Первый год: геология, проект, заявки на подключения, фундамент, коробка, кровля, окна, скважина и септик. Подключения и автономные системы делаются рано, потому что без воды и электричества не идёт отделка.

Второй год: фасад, инженерия, отделка, документы, минимальное благоустройство, временный забор, площадка под машину.

Третий год или позже: постоянный забор, дорожки, газон, посадки, навес, наружное освещение, вторая очередь мебели.

Чек-лист на тридцать позиций

Проставьте напротив каждой строки сумму или прочерк. Прочерк тоже результат: он означает, что позиция осознанно отложена.

Геология участка
Межевание и вынос границ в натуру
Снос старых построек
Корчёвка деревьев и пней
Планировка участка и завоз грунта
Дренаж и ливнёвая канализация
Временный заезд и дорожные плиты
Заявка и подключение электричества
Временное электричество на период стройки
Заявка и подключение газа
Внутриплощадочный газопровод, шкаф, счётчик
Скважина с обвязкой и вводом в дом
Анализ воды и водоподготовка
Септик или станция биоочистки
Якорение корпуса на высокой воде
Забор по периметру
Ворота, калитка, автоматика
Дорожки и площадка под машину
Наружное освещение
Газон, посадки, плодородный грунт
Кухня с техникой и столешницей
Шкафы, гардеробные, мебель
Шторы, карнизы, зеркала
Светильники сверх базовых точек
Ограждение лестницы
Технический план и кадастровый учёт
Регистрация права собственности
Пусконаладка инженерных систем
Сервис септика, откачка, фильтры первого года
Аренда жилья, проценты, дорога до участка

Тридцать строк с цифрами занимают вечер и меняют картину бюджета сильнее, чем торг с подрядчиком за пять процентов сметы.

Цены на то, что чаще всего выпадает из сметы дома

Позиция	Цена
Геология участка	от 45 000 ₽
Бурение песчаной скважины	2 200-2 900 ₽ за метр
Бурение артезианской скважины	3 200-4 500 ₽ за метр
Песчаная скважина под ключ	от 250 000 ₽
Артезианская скважина под ключ	от 450 000 ₽
Кессон	от 65 000 ₽
Скважинный насос	от 35 000 ₽
Ввод воды в дом	от 3 500 ₽ за метр траншеи
Анализ воды	от 4 500 ₽
Водоподготовка	от 90 000 ₽
Накопительная ёмкость	от 90 000 ₽
Септик с почвенной доочисткой	от 140 000 ₽
Септик с инфильтратором	от 180 000 ₽
Станция биоочистки	от 210 000 ₽
Якорение корпуса при высокой воде	40 000-70 000 ₽
Сервисное обслуживание станции	от 6 000 ₽ в год
Откачка ассенизатором	2 500-4 500 ₽ за выезд

Цены приведены к типовому участку в Московской области и не заменяют расчёт: состав работ по воде и канализации следует из грунта, глубины водоносного слоя и числа жильцов. Что при этом входит в сам дом, разобрано на странице цен на строительство дома под ключ.

Частые вопросы

Сколько процентов бюджета занимают расходы вне сметы подрядчика?

Порядок 15-25 процентов сверх сметы: на доме за 12 млн руб. это от 1,8 до 3 млн руб. Это не скрытые и не спрятанные деньги, просто они не относятся к работам подрядчика и потому не попадают в коммерческое предложение ни у кого. Резерв на них закладывается отдельной строкой сразу, а не по принципу «если останется».

Входят ли скважина и септик в цену дома под ключ?

Почти никогда: там, где нет сетей, скважина и септик это отдельная группа расходов. Песчаная скважина под ключ идёт от 250 000 ₽, артезианская от 450 000 ₽, плюс обвязка с кессоном, насосом и вводом в дом. Канализация считается отдельно: от 90 000 ₽ за накопительную ёмкость до 210 000 ₽ за станцию биоочистки.

Когда подавать заявку на подключение электричества?

В тот же месяц, когда покупается участок, а не когда дом готов. Заявку на технологическое присоединение подаёт собственник участка, а срок от заявки до включения измеряется месяцами. Цена зависит от расстояния до ближайшей опоры, от необходимости ставить дополнительные опоры и от запрошенной мощности.

Почему цену подключения газа нельзя узнать заранее?

Потому что называет её не подрядчик, а сетевая организация, и только после того, как подана заявка. Догазификация до границы участка и подключение внутри участка это вообще два разных события с разными деньгами и сроками: внутри участка собственник платит за проект, трубы, шкаф, счётчик и пусконаладку. Точная цифра существует только после получения технических условий, до этого любая сумма это предположение.

Можно ли отложить забор и благоустройство на следующий год?

Можно, и деление трат на два-три сезона как раз снижает пик нагрузки: постоянный забор, дорожки, газон, посадки и наружное освещение спокойно уходят на третий год. Но временный заезд, ливнёвку и площадку под машину лучше не откладывать: первая зима без них превращает подъезд в болото, а исправлять это потом дороже, чем сделать сразу.

Какой налог появляется после постановки дома на учёт?

Налог на имущество физических лиц, который считается от кадастровой стоимости дома. Земельный налог платится и так, но после уточнения площади или вида использования он может пересчитаться. Это не разовый расход на стройке, а постоянная строка в семейном бюджете.

Сколько стоит обслуживание септика и скважины в год?

Сервис септика идёт от 6 000 ₽ в год, откачка ассенизатором 2 500-4 500 ₽ за выезд. По воде это замена картриджей водоподготовки и расходники, а сама линия ставится от 90 000 ₽ после анализа воды от 4 500 ₽. В первый год к этому добавляется пусконаладка котла, вентиляции и автоматики, балансировка тёплого пола и запуск септика.

Какой резерв закладывать сверх сметы?

15-25 процентов от бюджета дома, отдельной строкой и сразу. Резерв, который не понадобился, превращается в кухню или в забор, а резерва, которого нет, не хватает всегда. Проверить свой список удобно по чек-листу на тридцать позиций: напротив каждой ставится сумма или прочерк, и прочерк тоже результат.

Мы считаем дом по проекту и отдельно показываем, что в смету не входит: подключения по техническим условиям, благоустройство за пятном застройки, обстановка. Так бюджет переезда виден целиком до начала работ, а не по частям в процессе.

Цены на строительство дома под ключ: комплектации, состав каждой и что входит в квадратный метр. Порядок бюджета по площадям разобран в статье сколько стоит построить дом.