Проектирование домов: индивидуальный проект

Проект это не красивые картинки

Проект дома это документ, по которому считается смета и ведутся работы. Если его нет, смета превращается в «примерно», а всё, что не учли, всплывает по ходу стройки за ваш счёт. Именно отсутствие полноценного проекта это причина номер один, по которой бюджет вырастает вдвое.

Индивидуальный проект мы делаем под ваш образ жизни: сколько человек живёт постоянно, сколько бывает в гостях, кто рано встаёт, где хранятся вещи, нужен ли кабинет с отдельным входом. Из этих ответов рождается планировка, а не из каталога.

Состав проекта

Геологические изыскания

Бурение скважин, лабораторный анализ грунта, отчёт с рекомендацией по типу фундамента. Первый этап, от которого зависит до трети бюджета коробки.

Эскизный проект

Планировочные решения, объём и фасады, посадка дома на участок с учётом сторон света и рельефа. На этом этапе меняем сколько угодно, и это бесплатно.

Архитектурный раздел

Планы этажей, разрезы, фасады, ведомость проёмов, узлы. Рабочая документация, по которой строит бригада.

Конструктивный раздел

Расчёт и проектирование несущих элементов: фундамент, стены, перекрытия, стропильная система. Сечения считаются под нагрузки, а не берутся по аналогии.

Инженерные разделы

Водоснабжение и водоотведение, электрика, отопление, вентиляция, «умный дом». Разводка, спецификации, точки подключения.

BIM-модель и 3D-тур

Единая модель, в которой видны коллизии инженерии с конструктивом до стройки. Плюс панорамы 360° и 3D-тур: вы проходите по дому до фундамента.

Почему геология идёт первой

Геология стоит от 45 000 ₽. Ошибка в типе фундамента стоит от миллиона рублей и, в отличие от почти всего остального в доме, не исправляется. Трещины по стенам от неравномерной осадки можно только заклеить и наблюдать.

В Подмосковье грунты меняются в пределах одного посёлка: на востоке торфяники и высокая вода, на западе суглинки, на севере рельеф. «У соседа стоит нормально» не аргумент: соседний участок может лежать на другом слое.

Бурение 3-4 скважин на глубину ниже подошвы будущего фундамента
Лабораторное определение характеристик грунта
Замер уровня грунтовых вод и оценка сезонных колебаний
Отчёт с рекомендацией: плита, лента, сваи или свайно-ростверковый
Расчёт необходимости дренажа участка
Всё это до проекта, а не после того, как залит фундамент

Проект и стройка в одних руках

Проект дома у нас не покупается на стороне и не заказывается в отдельном архитектурном бюро: этим занимается собственный проектный отдел, а расчёт и проектирование несущих элементов здания входит в тот же полный цикл, что и стройка, с 2010 года. Отдельного телефона у отдела нет: по проекту и по стройке звонят на один номер, +7 (903) 152-67-88. Разница с купленным типовым проектом или заказом в стороннем бюро в одном: если расчёт и стройку ведут разные компании, автор расчёта недоступен, пока идёт стройка, а фиксация сроков и стоимости, которую мы даём на третьем шаге работы, распространяется только на то, что спроектировано нами самими. Подробнее о том, когда типового проекта достаточно, а когда нужен индивидуальный, в статье типовой или индивидуальный проект дома.

Расчёт нагрузок это не формальность, а то, что отличает проект от красивой картинки: без него сечения стен, шаг арматуры и тип фундамента не рассчитаны, а лишь предположены по похожему дому, и цена такой экономии это трещины по стенам от неравномерной осадки. Рассчитать фундамент без изысканий нельзя: несущая способность основания считается по данным геологии, а геология у нас идёт первым этапом того же цикла, а не отдельной услугой на стороне. Как читать отчёт по грунту, разобрано в статье геологические изыскания, а как по грунту и весу дома выбирается тип фундамента, в статье какой фундамент лучше для дома.

Снеговая и ветровая нагрузка: Считаются по снеговому и ветровому району, в котором стоит участок: от них зависит сечение стропил и способность кровли и стен не пострадать от ветра или веса снега за зиму.
Собственный вес конструкций: Вес стен, перекрытий, кровли и отделки суммируется и передаётся на фундамент: чем тяжелее технология, тем выше требования к основанию.
Нагрузки на перекрытия и опирание: Считается допустимый пролёт и прогиб, а также на какую глубину балка или плита должна заходить на несущую стену, чтобы не провалиться и не расколоть кладку.
Армирование: Диаметр и шаг арматуры в фундаменте, поясах и перемычках подбираются под расчётную нагрузку, а не берутся с запасом на глаз.
Несущая способность основания: Считается по данным геологии: какой грунт держит дом, на какой глубине и с каким запасом. Без этих цифр тип фундамента не выбирается, а угадывается.

Сколько стоит проект дома

Эскизный проект от 600 ₽/м², адаптация вашего проекта от 700 ₽/м², архитектурный с конструктивом от 1 200 ₽/м², полный проект с архитектурой, конструктивом и инженерными разделами от 1 800 ₽/м². Геология участка от 45 000 ₽. Срок полного проекта 1,5-3 месяца.

Проект это единственный этап, где ошибка стоит дёшево. Перенести стену на чертеже стоит ноль рублей, на построенном фундаменте это неделя и отдельная смета. Поэтому стройка не начинается без рабочего проекта, даже если заказчик готов начать «по эскизу, а там разберёмся».

Геология участка: от 45 000 ₽, 5-10 дней
Эскизный проект: от 600 ₽/м², 2-3 недели
Архитектурный + конструктивный: от 1 200 ₽/м²
Полный проект с инженерией: от 1 800 ₽/м², 1,5-3 месяца
BIM-модель и 3D-тур: входит в полный проект
Адаптация вашего проекта: от 700 ₽/м² с пересчётом конструктива под ваш грунт

Лист 01, инженерно-геологические изыскания

Что показывает геология

Три отметки, из которых следует тип фундамента: где начинается несущий слой, где стоит вода и куда попадает глубина промерзания.

Типовой разрез для Московской области. Несущий слой здесь начинается с 3,6 м, вода стоит на 2,4 м. По такому отчёту конструктор и выбирает между плитой, лентой и сваями.

Лист 02, основание

Фундамент: глубина решает всё

Один и тот же разрез грунта, три разных решения. Красная пунктирная линия показывает глубину промерзания 1,4 метра. Всё, что не доходит до неё и не опирается на песчаную подушку, зимой поднимает пучением.

Монолитная плита

1,3-1,9 млн ₽от 12 000 ₽ за м² плиты, работы 3-4 недели, подушка 0,5 м

Где уместен. Слабый и неоднородный грунт, высокая вода, торф
Плюс. Работает почти везде; при пучении поднимается целиком, без перекосов и трещин
О чём знать заранее. Самый дорогой по бетону и арматуре, подвал невозможен, все трубы закладываются заранее

Вилка дана для дома 150 м² в габаритах 10 × 10 м. Точная цифра считается после геологии: тип фундамента это единственная статья сметы, которую честно нельзя назвать до бурения.

Текстовая альтернатива

Типовой разрез Подмосковья: почвенный слой, суглинок, супесь, песок средней крупности. Глубина промерзания 1,4 м, вода на 2,4 м.

Монолитная плита: 1,3-1,9 млн ₽ (от 12 000 ₽ за м² плиты), работы 3-4 недели, подушка 0,5 м. Грунт: Слабый и неоднородный грунт, высокая вода, торф. Плюс: Работает почти везде; при пучении поднимается целиком, без перекосов и трещин. Минус: Самый дорогой по бетону и арматуре, подвал невозможен, все трубы закладываются заранее.
Заглублённая лента: 0,9-1,4 млн ₽ (от 12 000 ₽ за пог. м), работы 4-5 недель, подошва 1,8 м. Грунт: Плотный непучинистый грунт, вода ниже трёх метров. Плюс: Единственный вариант, если нужен подвал, цоколь или гараж под домом. Минус: Большой объём земляных работ ниже промерзания; на пучинистой глине мелкая лента трескается.
Сваи с ростверком: 0,35-0,6 млн ₽ (от 6 500 ₽ за сваю), работы 1-2 недели, опора 2,6 м. Грунт: Торфяники, высокая вода, уклон участка, слабый слой большой мощности. Плюс: Дёшево и быстро, ставится зимой, земляных работ почти нет. Минус: Под тяжёлый дом нужны буронабивные; ростверк не должен лежать на грунте, иначе его поднимет.

Разбор участка

Посмотрим ваш участок по кадастровому номеру

Грунт в области меняется в пределах одного посёлка, и типовой разрез выше не заменяет изысканий на месте. Пришлите кадастровый номер, и мы разберём участок по открытым данным: категория и вид разрешённого использования, охранные зоны и отступы, рельеф, что известно про грунты и уровень воды на этом направлении. Ответим в течение рабочего дня и честно скажем, что по номеру видно, а что показывает только бурение.

Что видно по документам: категория, вид разрешённого использования, границы, обременения
Что ограничивает застройку: охранные зоны, отступы, оставшееся пятно под дом
Что известно про грунт и воду на этом направлении и какой фундамент из этого следует

Лист 05, производство работ

От чертежа к бетону

Проект живёт не на бумаге: арматурный каркас сверяется с чертежом на площадке до того, как его закроет бетон.

Армирование монолитной плиты в деревянной опалубке перед заливкой бетона — Армирование плиты перед заливкой

Специалисты сверяют чертёж с арматурным каркасом прямо на строительной площадке — Проверка армирования по чертежу до бетонирования

Бетонирование плиты фундамента с помощью автобетононасоса — Бетонирование плиты с автобетононасоса

Облицовочная кладка ведётся по газобетонной стене, между слоями оставлен вентиляционный зазор — Облицовка по газобетону с вентзазором

Залитая монолитная плита фундамента с выпусками коммуникаций — Готовая плита с выпусками инженерных сетей

Лист 17, перекрытия

Четыре перекрытия: вес, пролёт и кран

Один и тот же пролёт между несущими стенами, четыре способа его перекрыть. Разница в весе квадратного метра доходит до четырёх раз, и платит за неё фундамент.

Деревянное перекрытие по балкам

120-200 кг/м² вес квадратного метра перекрытия, эту нагрузку несёт фундамент

Плюс. самое лёгкое и быстрое: фундамент под него дешевле
Опирание. опирание на газобетон 120-150 мм, в гнездо кирпичной стены 150-180 мм
О чём знать заранее. с пролёта 4,5 метра появляется зыбкость, а замурованный насухо торец балки сгнивает за 10-15 лет

Пролёт: до 6 м
Вес: 120-200 кг/м²
Срок работ: 3-6 дней на этаж
Техника: кран не нужен

Нормативная нагрузка на перекрытие жилого дома 150 кгс/м², предельный прогиб одна двести пятидесятая пролёта: на пяти метрах это 20 миллиметров. Доля перекрытий в смете коробки 10-15 процентов.

Текстовая альтернатива

Деревянное перекрытие по балкам: пролёт до 6 м, вес 120-200 кг/м², срок 3-6 дней на этаж, кран не нужен. Опирание: опирание на газобетон 120-150 мм, в гнездо кирпичной стены 150-180 мм. Плюс: самое лёгкое и быстрое: фундамент под него дешевле. Минус: с пролёта 4,5 метра появляется зыбкость, а замурованный насухо торец балки сгнивает за 10-15 лет.
Сборно-монолитное перекрытие: пролёт до 7 м, вес 300-400 кг/м², срок 7-12 дней плюс выдержка, кран не нужен. Опирание: опирание балки 100-120 мм. Плюс: жёсткость монолита без крана и без опалубки на всю площадь. Минус: выдержка бетона всё равно есть, и график она сдвигает.
Монолитное железобетонное перекрытие: пролёт до 7 м без балок, вес 400-550 кг/м², срок 14-21 день плюс выдержка, нужен бетононасос. Опирание: опирание по расчёту, обычно вся толщина стены за вычетом утеплителя. Плюс: плита 160-220 мм даёт лучший звук и любую геометрию помещений. Минус: на доме 150 м² монолит добавляет 60-80 тонн, и это сразу другой фундамент.
Сборное из пустотных плит: пролёт 4,8-9,0 м по номенклатуре, вес 300-400 кг/м², срок 1-2 дня, кран обязателен. Опирание: опирание на газобетон 90-120 мм. Плюс: этаж перекрывается за день, и это самый быстрый вариант из тяжёлых. Минус: размеры плит заводские: дом подгоняется под номенклатуру, а не наоборот, и нужен подъезд для крана.

Вопросы о проектировании

Сколько стоит проект дома?

Полный проект с инженерными разделами обойдётся от 1 800 ₽/м². Для дома 150 м² это примерно 270 000 ₽. Эскизный проект отдельно от 600 ₽/м². Если вы строите с нами, стоимость проекта частично засчитывается в смету строительства.

Можно строить по типовому проекту из интернета?

Можно, но его обязательно нужно адаптировать: пересчитать конструктив под грунт вашего участка и климатический район, проверить теплотехнику стен и привязать инженерию к реальным точкам подключения. Мы делаем такую адаптацию от 700 ₽/м². Строить по неадаптированному типовому проекту это самый частый способ получить трещины в первый год.

Что такое BIM и зачем он в частном доме?

BIM это единая трёхмерная модель, где архитектура, конструктив и все инженерные системы находятся в одном файле. Это позволяет увидеть коллизии до стройки: воздуховод, проходящий сквозь балку, или щиток, который некуда поставить. В доме от 200 м² с полноценной инженерией такие коллизии исчисляются десятками.

Сколько правок можно вносить в проект?

На этапе эскиза сколько угодно, это входит в стоимость. Именно для этого мы делаем 3D-тур: проще один раз пройти по дому и понять, что гостиная узковата, чем осознать это в готовой коробке. После утверждения эскиза и начала рабочей документации правки уже оплачиваются отдельно.

Нужен ли проект для уведомления о строительстве?

Для самого уведомления достаточно схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места дома и его параметров. Но для стройки и для сметы нужен полноценный проект: уведомительный комплект его не заменяет.

Заказать проект дома

Оставьте имя и телефон, перезвоним в течение рабочего дня, зададим несколько вопросов и пришлём предварительный расчёт по вашему участку.

Проектирование домов и коттеджей