Красные линии участка: что это, где посмотреть и сколько отступать

Короткий ответ: красная линия это граница между территорией общего пользования (улицей, проездом, площадью, сквером) и кварталами, где лежат частные участки. Так её определяет пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, а устанавливается она в проекте планировки территории. Строить дом прямо по красной линии обычно нельзя: правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета задают отступ, и в Подмосковье типичные значения 5 метров от красной линии улицы и 3 метра от красной линии проезда. Точную цифру для своего участка берут из ПЗЗ или из градостроительного плана (ГПЗУ).

Что такое красная линия по Градостроительному кодексу

Пункт 11 статьи 1 ГрК РФ: красные линии это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории. Территории общего пользования по пункту 12 той же статьи это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц: площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары.

Из определения следуют три практические вещи.

Красная линия не граница участка. Граница участка записана в ЕГРН по координатам межевого плана. Красная линия записана в проекте планировки. Чаще всего они совпадают на фасадной стороне, но не обязаны: участок, отмежёванный раньше проекта планировки, может заходить за красную линию.
Красную линию нельзя провести «по факту». Её устанавливают, меняют или отменяют только документацией по планировке территории: проектом планировки или проектом межевания (статьи 42 и 43 ГрК РФ). Забор, канава или асфальт на местности красной линией не являются.
Красная линия не запрет, а граница. За ней начинается улица, и на улицу градостроительный регламент не распространяется (пункт 2 части 4 статьи 36 ГрК РФ). Поэтому дом, гараж и баню за красной линией не построить, а внутри участка действуют отступы по ПЗЗ.

Чем красная линия отличается от линии застройки и отступов

Это три разные линии, и путают их постоянно.

Красная линия отделяет улицу от квартала. Устанавливается проектом планировки.

Линия регулирования застройки, или линия застройки, это граница, за которую нельзя выносить стену дома. Термин есть в своде правил СП 42.13330 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Её проводят с отступом от красной линии или от границы участка, и в старых проектах планировки она нарисована отдельно.

Минимальные отступы от границ участка это действующая форма той же идеи в Градостроительном кодексе. По пункту 2 части 1 статьи 38 ГрК РФ они входят в предельные параметры разрешённого строительства, задаются в градостроительном регламенте ПЗЗ, и за их пределами строительство запрещено. Внутри отступов остаётся место допустимого размещения объекта: на чертеже ГПЗУ это контур, в который должен поместиться дом.

Какие цифры обычно стоят в ПЗЗ:

От чего	Отступ жилого дома, типичное значение	Откуда цифра
Красная линия улицы	5 м	ПЗЗ муниципалитета, вслед за сводами правил по малоэтажной застройке
Красная линия проезда	3 м	то же
Граница соседнего участка	3 м	ПЗЗ; в СП 42.13330 это санитарно-бытовое расстояние от индивидуального дома до границы соседнего участка (п. 7.1)
Хозпостройка до границы соседнего участка	1 м	ПЗЗ; СП 42.13330, п. 7.1

Это типичные значения, а не закон для всех. В ряде муниципалитетов Подмосковья отступ от красной линии улицы записан 3 метра, в некоторых регламентах для сложившейся застройки разрешено ставить дом по красной линии. Решает регламент той территориальной зоны, где лежит участок. Подробно все расстояния, включая пожарные разрывы и септик, разобраны в статье отступы от границ участка.

Проектирование домов в Москве и Московской областиот 1 800 ₽ за м² посадку дома считаем по красным линиям, отступам ПЗЗ и охранным зонам до эскиза; геология участка от 45 000 ₽

Рассчитать

Красная линия, линия застройки, граница участка, охранная зона: что это и что нельзя

Линия	Что обозначает	Где закреплена	Что нельзя
Красная линия	Границу улицы, проезда, сквера и других территорий общего пользования	Проект планировки и проект межевания территории (ст. 42, 43 ГрК РФ)	Строить за ней: это уже территория общего пользования. Приватизировать улицу под ней тоже нельзя
Линия застройки, место допустимого размещения	Контур, внутри которого можно ставить дом	ПЗЗ (минимальные отступы, ст. 38 ГрК РФ), чертёж ГПЗУ, старые проекты планировки	Выносить за неё стены дома и других капитальных построек
Граница участка	Юридическую границу вашей земли	ЕГРН, межевой план	Строить и огораживать чужую землю. От неё же отсчитывают отступы до соседей
Охранная зона сети	Полосу вдоль газопровода, ЛЭП, кабеля, в которой ограничено использование земли	Правила охраны сетей (ПП РФ № 878 для газа, № 160 для ЛЭП), сведения в ЕГРН	Строить, копать глубже 0,3 м, сажать деревья и огораживать без согласования владельца сети

Охранная зона и красная линия друг с другом не связаны. Уличный газопровод обычно лежит внутри красных линий улицы, но его двухметровая зона может заходить на участок. Ширина зон по видам газопроводов собрана в статье охранная зона газопровода, по классам напряжения ЛЭП в статье охранная зона ЛЭП.

Есть ли «красная линия газа»

Такого понятия в законе нет. В поиске так называют две разные вещи:

охранную зону газопровода, 2 метра от оси в каждую сторону по пункту 7 Правил охраны газораспределительных сетей (ПП РФ от 20.11.2000 № 878);
расстояние от газопровода до фундамента дома по таблице В.1 СП 62.13330: от 2 метров при низком давлении до 10 метров при высоком.

На чертежах ГПЗУ и проектов планировки газопровод может проходить вдоль красной линии, отсюда и путаница. Но ограничения от трубы и отступ от красной линии считаются отдельно, и на участке действует то, что отнимает больше места.

Где посмотреть красные линии своего участка

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). На чертеже нанесены граница участка, красные линии, если они установлены, место допустимого размещения дома и зоны с особыми условиями использования. Выдаётся бесплатно за 14 рабочих дней по статье 57.3 ГрК РФ, но только правообладателю. Как его получить и что в нём читать, разобрано в статье градостроительный план земельного участка.
Проект планировки территории (ППТ). Первоисточник красных линий. Утверждается постановлением администрации и публикуется. Ищут на сайте администрации округа по названию населённого пункта или СНТ.
ИСОГД и РГИС Московской области. Сведения об утверждённой документации по планировке хранятся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (статьи 56 и 57 ГрК РФ). В Подмосковье её данные выведены на портал РГИС МО (rgis.mosreg.ru): там есть слои с красными линиями и утверждёнными ППТ, участок находится по кадастровому номеру.
Публичная кадастровая карта (НСПД). Показывает границы участков, территориальные зоны и зоны с особыми условиями. Красные линии на ней отображаются не везде, поэтому их отсутствие на карте ничего не доказывает.
Запрос в администрацию. Если ППТ не найден, письменно спросить в управлении архитектуры округа, утверждены ли красные линии на этой территории.

Если проекта планировки на территорию нет, красных линий юридически тоже нет. Тогда отступ от улицы считают от границы участка по ПЗЗ, и именно это записывают в ГПЗУ.

Перед покупкой ГПЗУ получить нельзя, но ППТ и РГИС открыты всем. Остальные проверки до сделки собраны в статье проверка участка перед покупкой.

Что делать, если красная линия проходит по участку

Такое бывает со старыми участками: межевание сделали в 1990-2000-х, а проект планировки с расширением улицы утвердили позже, и красная линия отрезала полосу вдоль фасада.

Что это значит сейчас. Право собственности на часть за красной линией само по себе не прекращается: земля ваша, пока её не изъяли. Но строить на этой части нельзя, и место допустимого размещения в ГПЗУ нарисуют только по эту сторону линии с отступом от неё. Если дом выйдет за красную линию, администрация пришлёт уведомление о несоответствии на уведомление о начале строительства, а построенное может быть признано самовольной постройкой.

Как оспорить. Красные линии меняются только тем же путём, каким установлены: изменением документации по планировке. Варианты:

заявление в администрацию о внесении изменений в проект планировки (статьи 45 и 46 ГрК РФ). Срабатывает, если линия проведена по ошибке, например через существующий дом, или если расширение улицы уже не планируется;
участие в общественных обсуждениях при подготовке нового ППТ: по статье 46 ГрК РФ проект до утверждения выносится на обсуждения или публичные слушания, и замечания правообладателей обязательны к рассмотрению;
оспаривание в суде утверждённого проекта планировки, если он нарушает права собственника и принят с нарушениями. Это отдельный административный процесс, и без юриста по земельным спорам браться за него не стоит.

Изъятие. Если по проекту планировки за красной линией будет дорога или другой объект местного или регионального значения, полосу могут изъять для государственных или муниципальных нужд по главе VII.1 Земельного кодекса. Изъятие идёт с возмещением: рыночная стоимость изымаемой части и убытки собственника (статья 56.8 ЗК РФ). Сумму и порядок определяет соглашение об изъятии, а при несогласии суд.

Что делать при покупке. Если красная линия режет участок, считайте площадь только до неё и отнимайте отступ. Пример: участок шириной 25 метров, красная линия прошла в 4 метрах от фасадной границы, отступ от неё 5 метров. Вдоль фасада под дом не годится полоса 9 метров, это 225 м², больше двух соток, хотя по ЕГРН вся эта земля ваша.

Как красная линия влияет на посадку дома

Порядок расчёта пятна застройки простой:

От красной линии улицы отложить отступ по ПЗЗ, обычно 5 метров.
От боковых и задней границ отложить отступы до соседей, обычно 3 метра.
Наложить охранные зоны сетей и расстояния до газопровода по СП 62.13330.
Проверить максимальный процент застройки по регламенту.

Что останется, то и есть место под дом. На угловом участке красных линий две, и отступов от улицы тоже два, поэтому он теряет больше всех. На узком участке шириной 15-18 метров иногда выгоднее двухэтажный дом с небольшим пятном, чем одноэтажный.

Частые вопросы

Красная линия участка: что это?

Граница между территорией общего пользования (улицей, проездом, площадью, сквером) и кварталом с частными участками. Определение дано в пункте 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, устанавливается красная линия в проекте планировки территории. Это не граница участка: граница записана в ЕГРН, а красная линия в документации по планировке.

Сколько отступать от красной линии при строительстве дома?

Столько, сколько записано в правилах землепользования и застройки вашего муниципалитета. Типичные значения в Подмосковье: 5 метров от красной линии улицы и 3 метра от красной линии проезда. В некоторых регламентах для улицы стоит 3 метра или разрешено ставить дом по красной линии сложившейся застройки. Точная цифра есть в ГПЗУ.

Как узнать, где проходит красная линия участка?

Посмотреть чертёж ГПЗУ, найти утверждённый проект планировки территории на сайте администрации, открыть РГИС Московской области со слоем красных линий или отправить запрос в управление архитектуры округа. Публичная кадастровая карта показывает красные линии не везде.

Чем красная линия отличается от линии застройки?

Красная линия отделяет улицу от квартала. Линия застройки, или линия регулирования застройки, проходит с отступом от красной линии или от границы участка и показывает, дальше какой черты нельзя ставить стену дома. В современном ГрК РФ её роль выполняют минимальные отступы из ПЗЗ (ст. 38) и место допустимого размещения на чертеже ГПЗУ.

Застройка от красной линии: можно ли строить дом по красной линии?

Только если это прямо разрешено градостроительным регламентом вашей зоны, например для сложившейся усадебной застройки. В остальных случаях между красной линией и стеной дома должен быть отступ по ПЗЗ, обычно 3-5 метров. Хозпостройки, по типовым ПЗЗ, тоже не ставят вплотную к красной линии.

Что делать, если красная линия проходит по участку?

Землю за линией у вас никто автоматически не забирает, но строить на ней нельзя. Можно подать в администрацию заявление о внесении изменений в проект планировки, участвовать в общественных обсуждениях или оспорить проект в суде. Если за линией запланирована дорога, полосу могут изъять для муниципальных нужд с возмещением рыночной стоимости и убытков по статье 56.8 Земельного кодекса.

Зона газопровода входит в красные линии?

Нет. Красная линия это граница территории общего пользования, а охранная зона газопровода это зона с особыми условиями использования территории, 2 метра от оси по Правилам № 878. Труба обычно идёт внутри красных линий улицы, но её зона может заходить на участок. Подробно в статье об охранной зоне газопровода.

Можно ли поставить забор по красной линии?

Забор ставят по границе участка из ЕГРН. Если граница совпадает с красной линией, забор встаёт по ней, выходить за красную линию на улицу нельзя. Если красная линия проходит внутри участка, требования к забору на этой полосе задают ПЗЗ и администрация, и лучше уточнить их письменно до установки.

Есть ли красные линии в СНТ?

Если на территорию СНТ утверждён проект планировки или проект межевания, в нём установлены красные линии улиц и проездов товарищества. Если документации по планировке нет, красных линий юридически тоже нет, и отступ от проезда считают от границы участка по ПЗЗ.