Типовой проект или индивидуальный: что выбрать

Короткий ответ: типовой проект дешевле на входе и дороже на стройке, если его пришлось адаптировать. Граница между вариантами проходит не по бюджету, а по двум вещам: насколько обычный у вас участок и насколько обычная у вас семья. Ровный участок, стандартный состав семьи и типовые решения по инженерии это территория типового проекта. Уклон, узкая форма участка, нестандартные сценарии жизни или бассейн внутри дома означают, что типовой проект будет переделан до состояния индивидуального, только дороже и дольше.

Проектирование забирает 2-4 процента бюджета стройки и занимает от полутора до трёх месяцев. Это единственные проценты сметы, которые напрямую уменьшают все остальные.

Что конкретно проверяют в планировке до утверждения проекта, с минимальными рабочими размерами помещений, собрано в статье десять ошибок планировки дома.

Что такое типовой проект и что в нём всё равно придётся менять

Типовой проект это готовый комплект чертежей на дом, который кто-то уже спроектировал и, в лучшем случае, уже построил. Он продаётся многократно, поэтому стоит в разы дешевле индивидуального.

Проблема в том, что типовой проект рисуется для условного участка: ровного, правильной формы, с подъездом с юга и с обычным грунтом. Ваш участок другой, и поэтому четыре раздела придётся переделывать почти всегда.

Привязка к участку. Положение дома относительно границ и сторон света, отметка нуля, планировочные отметки, вход и подъезд, места ввода коммуникаций. Отступы от границ и красных линий заданы правилами застройки, и они же иногда делают покупку конкретного типового проекта бессмысленной: дом просто не встаёт в разрешённое пятно. Какие отступы обязательны, разобрано в статье разрешение на строительство дома.

Фундамент. Самый дорогой раздел адаптации. В типовом проекте заложен фундамент под условный грунт. Ваш грунт определяется геологией, и если это торф или пучинистый суглинок с высокой водой, решение меняется целиком, вместе с расходом бетона и арматуры. Из чего складывается эта разница, разобрано в статье сколько стоит фундамент под дом.

Инженерные системы. В типовом проекте раздел либо отсутствует, либо нарисован под газовое отопление и центральный водопровод. Если газа на участке нет, меняется котельная, схема разводки и электрическая мощность.

Узлы под местный климат. Толщина утеплителя, конструкция кровельного пирога, решение по вентиляции. Проект, нарисованный для другой климатической зоны, в Подмосковье даёт либо перерасход, либо холодные углы.

Суммарно адаптация типового проекта это от двух до восьми недель работы и заметная часть стоимости индивидуального проекта. Сэкономленное на входе возвращается на стройке в виде решений, принятых по месту.

Что такое индивидуальный проект и из чего он состоит

Индивидуальный проект начинается не с картинки, а с техзадания: кто живёт в доме, сколько людей и какого возраста, кто приезжает в гости и как часто, где работают, что хранят, как готовят, где паркуются. Дальше идут обмеры участка и геология, и только потом эскиз.

Рабочий проект состоит из трёх разделов.

АР, архитектурные решения. Планы этажей с размерами, фасады, разрезы, план кровли, ведомость окон и дверей, экспликация помещений. Это то, что человек обычно и называет проектом.

КР, конструктивные решения. План фундамента с армированием, план перекрытий, стропильная система, узлы примыканий, спецификация металла и бетона. Раздел, который считается, а не рисуется, и которого чаще всего нет в дешёвых проектах.

ИС, инженерные системы. Отопление, водоснабжение, канализация, электрика, вентиляция, слаботочные сети, схема щита.

Эскиз это не проект. По эскизу нельзя посчитать смету, нельзя заказать материалы и, главное, нельзя сравнить двух подрядчиков между собой: каждый посчитает по-своему, и сравнивать будет нечего.

Цена и сроки обоих вариантов

Типовой проект. Покупка комплекта занимает неделю. Привязка к участку две недели, адаптация фундамента ещё две, доработка инженерии три. Итого около восьми недель от покупки до пригодного к стройке комплекта. Стоимость самого комплекта невелика, стоимость адаптации сопоставима с половиной индивидуального проекта.

Индивидуальный проект. Техзадание и обмеры неделя, эскиз и планировки три недели, согласование с заказчиком две, АР три, КР три, ИС три. Итого около пятнадцати недель, при том что часть этапов идёт параллельно.

В деньгах оба варианта укладываются в 2-4 процента бюджета стройки, если считать вместе с адаптацией. Разница не столько в сумме, сколько в том, за что платятся эти проценты: в одном случае за подгонку чужого решения, в другом за решение под вашу задачу.

Когда типовой проект это правильный выбор

Участок ровный, правильной формы, с запасом по площади. Дом встаёт в пятно застройки без акробатики, отступы соблюдаются, подъезд очевиден.

Грунт обычный. Геология показала суглинок или песок без торфа и без высокой воды, то есть фундамент из типового проекта подходит с минимальной адаптацией.

Состав семьи стандартный. Двое взрослых, один-два ребёнка, изредка гости. Именно под этот сценарий нарисовано большинство каталожных планировок.

Бюджет жёсткий и важна предсказуемость. У типового проекта, который уже построен десятки раз, известны узкие места и понятна смета.

Технология массовая. Газобетон или каркас с обычными пролётами, без второго света во всю высоту и без панорам на половину фасада.

Отдельный плюс типового проекта, о котором редко говорят: его можно посмотреть вживую. Попросите адрес дома, построенного по этому же комплекту, и походите по нему. Ощущение площади в натуре отличается от ощущения площади на плане сильнее, чем кажется.

Когда вариантов, кроме индивидуального, нет

Сложный рельеф. Уклон больше пяти процентов меняет всё: отметку нуля, объём земляных работ, схему водоотведения, положение входа. Типовой проект на уклоне это переделка КР целиком.

Узкий или неправильной формы участок. Когда пятно застройки зажато отступами, дом проектируется под конкретные габариты, а не выбирается из каталога.

Нестандартный состав семьи. Три поколения под одной крышей, спальня для пожилого человека на первом этаже, отдельный вход для взрослого ребёнка, кабинет с изоляцией по звуку для работы из дома, большая кухня для семьи, которая готовит каждый день.

Бассейн, хамам или SPA внутри дома. Влажная зона внутри отапливаемого контура это отдельная инженерная задача: вентиляция с осушением, гидроизоляция чаши, конструктив под нагрузку от воды. В типовых проектах её нет.

Ограничения посёлка. Архитектурный регламент с требованиями к высоте, цвету фасада, углу кровли и материалам. Типовой проект в такой регламент обычно не попадает.

Нестандартная архитектура. Второй свет, панорамное остекление, большие консоли, сложная геометрия кровли. Всё это требует расчёта, а не каталога.

Почему проект экономит больше, чем стоит

Спецификации. Из проекта выходит точный перечень материалов с объёмами. Заказ по проекту исключает и перерасход, и докупку по розничной цене в середине стройки.

Сравнимые сметы. Когда у трёх подрядчиков на руках один и тот же комплект чертежей, их предложения становятся сравнимыми построчно. Без проекта сравнивается цена за метр, за которой у всех троих лежит разный объём работ. Как разбирать такие сметы, разобрано в статье смета на строительство дома.

Отсутствие переделок. Решение, изменённое на бумаге, стоит от десяти до пятидесяти тысяч рублей. То же решение, изменённое на этапе коробки, стоит сотни тысяч, а после зашивки стен миллионы. Как растёт эта цена по этапам, разобрано в статье ошибки при строительстве дома.

Площадь под задачу, а не на глаз. Проект, собранный по сценариям жизни, обычно оказывается меньше того, который человек называл на первой встрече, и при этом удобнее. Каждый лишний метр стоит денег на стройке и потом каждый год на отоплении. Десять типовых промахов планировки разобраны в статье ошибки планировки дома.

BIM-модель и 3D-тур: что это даёт заказчику

BIM-модель это не картинка, а трёхмерная модель дома, в которой у каждого элемента есть свойства: материал, размер, вес, теплопроводность. Из такой модели автоматически выходят спецификации, и в ней видны коллизии до стройки: воздуховод, который пересекает балку, труба, которая проходит через окно, лестница, которая не помещается по высоте прохода.

3D-тур и панорама 360 градусов решают другую задачу, человеческую. План этажа читает не каждый, а пройти по дому до его постройки может любой. Именно на этом этапе люди замечают, что окно в гостиной смотрит в забор, что коридор длиннее, чем казалось, и что лестница выходит не туда.

Мы применяем BIM-проектирование, панорамы 360 градусов и 3D-туры. Их практический смысл не в презентации, а в том, что замечания заказчика собираются до начала работ, когда правка стоит часы работы проектировщика.

Проектирование домов по индивидуальному проекту: состав рабочего проекта, геология, расчёт несущих конструкций и инженерные системы. Готовые решения с площадями, планировками и сроками собраны в разделе проектов.