Уведомление о начале строительства: как подать

Короткий ответ: уведомление о планируемом строительстве подаётся до начала работ, рассматривается семь рабочих дней и действует десять лет. Подать его можно через портал госуслуг, в МФЦ или напрямую в администрацию, госпошлины нет. Главная ловушка не в самой бумаге, а в том, что в ней надо указать параметры дома и его положение на участке, а эти данные берутся из проекта. Уведомление, поданное «на глаз», возвращается как несоответствие, и человек теряет две-три недели в самом начале сезона.

Разрешение на строительство частного дома не нужно с августа 2018 года, это разобрано в статье нужно ли разрешение на строительство дома. Здесь речь о другом: как заполнить и подать уведомление так, чтобы оно прошло с первого раза, и что из этого следует для проекта.

Кому уведомление нужно, а кому нет

Уведомительный порядок описан в статье 51.1 Градостроительного кодекса. Он распространяется на объект, который отвечает всем условиям сразу.

• Не больше трёх надземных этажей. Подвал и цоколь, заглублённые ниже планировочной отметки земли больше чем наполовину, в надземные этажи не считаются, мансарда считается.
• Высота не больше 20 метров. Меряется от планировочной отметки земли до конька.
• Дом предназначен для проживания одной семьи и не делится на самостоятельные объекты недвижимости. Дом на два входа с двумя кадастровыми номерами это уже блокированная застройка, и порядок там другой.

Порядок один и тот же для участка под ИЖС и для садового участка: с 2019 года на садовой земле разрешено строить и садовый, и жилой дом. Разница между этими статусами разобрана в статье ИЖС или СНТ.

Уведомление не нужно для хозпостроек, бани, гаража, навеса, беседки и теплицы: это некапитальные или вспомогательные объекты. Баня на фундаменте, которую вы потом захотите поставить на кадастровый учёт, оформляется как вспомогательное строение, но без уведомления о начале строительства.

Что именно вы подаёте

Форма уведомления утверждена приказом Минстроя. Проверьте актуальность бланка на момент подачи: форму меняли уже несколько раз, и администрация возвращает документ, заполненный по старому образцу. Редакция нормативных актов, названных в этой статье, могла измениться, всё сверяется на дату подачи.

В бланке пятнадцать с небольшим полей, и ровно четыре из них дают почти все отказы.

Сведения о параметрах объекта. Количество надземных этажей, высота, площадь застройки. Не общая площадь дома, а именно площадь застройки, то есть пятно по внешнему контуру наружных стен. Люди регулярно пишут сюда 150 квадратов общей площади двухэтажного дома вместо 90 квадратов застройки, и получают вопросы.

Отступы от границ участка. Указываются в метрах до каждой границы. Эти числа сверяются с правилами землепользования и застройки вашего муниципалитета, и если отступ меньше нормы, приходит уведомление о несоответствии. Нормы разобраны в статье отступы от границ участка.

Схематичное изображение планируемого объекта на участке. Это не проект и не чертёж со штампом, а схема: контур участка, контур дома, размеры отступов. Но именно она показывает администрации, помещается дом или нет, и именно она чаще всего рисуется от руки без масштаба.

Сведения о правах на участок. Если право зарегистрировано в ЕГРН, документы прикладывать не надо, администрация запросит их сама. Если не зарегистрировано, правоустанавливающий документ прикладывается.

Отдельным пунктом идёт описание внешнего облика дома. Оно обязательно, когда участок находится в границах исторического поселения федерального или регионального значения. В Московской области есть и собственный порядок согласования архитектурно-градостроительного облика для ряда территорий, и он не совпадает с федеральным. Проверять это надо до подачи: облик согласуется отдельно и дольше, чем идёт само уведомление.

Как подать и сколько ждать

Способов три: региональный портал госуслуг, МФЦ, личная подача или почта в орган местного самоуправления по месту участка. По Московской области запрос «уведомление о начале строительства через госуслуги» набирают 392 раза в месяц, и электронная подача действительно самая быстрая: статус виден в личном кабинете, а ответ приходит туда же.

Срок рассмотрения семь рабочих дней со дня поступления. Если участок в историческом поселении и вы подаёте описание внешнего облика, срок становится двадцать рабочих дней. Госпошлины нет ни в одном варианте.

В ответ приходит один из двух документов.

Уведомление о соответствии. Это и есть разрешение строить. Оно действует десять лет со дня подачи вашего уведомления и не переоформляется при смене собственника участка: новый владелец достраивает по тому же документу.

Уведомление о несоответствии. В нём указана причина. Это не запрет навсегда, это возврат на доработку: исправляете причину и подаёте заново, без ограничения по количеству попыток.

Пять причин, по которым приходит несоответствие

Параметры не соответствуют предельным. Высота выше, этажей больше, процент застройки превышен, отступы меньше нормы. Самая частая причина и самая обидная, потому что проект уже нарисован.

Вид разрешённого использования участка не допускает строительство дома. На земле с назначением «огородничество» капитальный дом ставить нельзя вообще. На землях сельхозназначения вне садоводства тоже. Это проверяется до покупки участка, а не после.

Размещение объекта недопустимо. Участок целиком или частично лежит в охранной зоне ЛЭП, газопровода, в зоне санитарной охраны водозабора, в приаэродромной территории, в зоне затопления. Об этом подробно в статье охранные зоны ЛЭП и газопровода.

Заявитель не правообладатель участка. Подавать может собственник, арендатор, владелец на праве пожизненного наследуемого владения. Не родственник и не будущий покупатель.

Облик не согласован там, где согласование требуется.

Что делать после того, как дом построен

Вторая половина процедуры, про которую забывают, пока не приходит время продавать дом или оформлять прописку.

Шаг 1. Технический план. Готовит кадастровый инженер по результатам обмера построенного дома. Это отдельная платная работа и отдельный срок, закладывайте одну-две недели.

Шаг 2. Уведомление об окончании строительства. Подаётся в тот же орган в течение месяца со дня завершения работ. К нему прикладываются технический план и, если участок в долевой собственности, соглашение о распределении долей в праве на дом.

Шаг 3. Ответ администрации. Семь рабочих дней. Администрация проверяет, что построенное совпадает с тем, что было в первом уведомлении.

Шаг 4. Росреестр. Заявление о кадастровом учёте и регистрации права администрация направляет в Росреестр сама, вам никуда идти не нужно. Если она этого не сделала, подать можно самому.

Подробнее про учёт, выписку и налог после регистрации в статье кадастровый учёт дома и налог на недвижимость.

Ключевой момент, который ломает людям оформление: дом в натуре должен совпадать с уведомлением. Если по уведомлению два этажа, а построено три, или дом сдвинут ближе к забору, чем заявлено, администрация выдаёт несоответствие, и дальше это уже самовольная постройка по статье 222 Гражданского кодекса со всеми последствиями вплоть до сноса по суду.

Упрощённый порядок и что он на самом деле упрощает

Про «дачную амнистию» говорят так, будто она отменяет уведомления. Она их не отменяет. Упрощённый порядок позволяет поставить на учёт и зарегистрировать право на жилой или садовый дом на садовом или ИЖС-участке по техническому плану и правоустанавливающему документу на землю, без уведомлений. Срок действия этого порядка продлевался уже несколько раз, и ближайшая граница сейчас отнесена на 1 марта 2031 года. Проверьте редакцию закона на момент вашей подачи: эта дата двигалась четыре раза.

Что это значит практически. Если дом уже построен без уведомлений, скорее всего его удастся оформить упрощённо. Если дом ещё не построен, идти этим путём сознательно не стоит: уведомление о соответствии это документ, которым вы доказываете, что стройка законна, и он нужен банку при ипотеке, покупателю при продаже и вам самим при любом споре с соседями или администрацией.

Порядок, который экономит месяц

Типовая ошибка это подавать уведомление первым действием, до проекта. Тогда параметры берутся из головы, потом проект приходит к другим цифрам, и уведомление надо подавать заново.

Рабочая последовательность выглядит иначе.

1. Проверить участок: вид разрешённого использования, ограничения, охранные зоны, отступы по ПЗЗ. До покупки, а не после.
2. Заказать геологию и получить отчёт: он определяет тип фундамента, а фундамент влияет на высоту цоколя и, через неё, на общую высоту дома.
3. Сделать проект или хотя бы архитектурный раздел с посадкой дома на участке.
4. Взять из проекта параметры и отступы, перенести их в уведомление вместе со схемой посадки.
5. Подать уведомление и на семь рабочих дней заняться договором и сметой.

При таком порядке уведомление проходит с первого раза, а его десятилетний срок начинает идти тогда, когда вы действительно готовы строить.

Цены на проектирование и изыскания

Цены приведены к типовому дому в Московской области и не заменяют расчёт: объём проекта следует из площади, этажности и сложности участка. Полный состав разделов собран на странице проектирование домов.

Схему посадки дома на участке и параметры под уведомление мы готовим в составе проекта. Сроки и стоимость фиксируются в договоре до начала работ.

Проектирование домов и расчёт конструкций: геология, архитектура, конструктив, инженерные разделы. Что ещё проверяется на участке до подачи уведомления, собрано в статье проверка участка перед покупкой.