Кадастровый учёт дома и налог на недвижимость

Короткий ответ: построенный дом ставится на кадастровый учёт и регистрируется одновременно, по техническому плану и уведомлению об окончании строительства. После этого появляется налог на имущество физических лиц: он считается от кадастровой стоимости, из площади жилого дома вычитается 50 квадратных метров, базовая ставка 0,1 процента, и муниципалитет вправе её менять. На доме 150 квадратов налогом облагается 100 метров, и итоговая сумма для большинства подмосковных домов измеряется несколькими тысячами рублей в год, а не десятками.

И обратная сторона, о которой узнают позже: пока дом не зарегистрирован, вы не можете его продать, подарить, заложить, прописаться в нём и подключить газ по программе догазификации. А по земле под ИЖС через десять лет без дома включается повышающий коэффициент к земельному налогу.

Предупреждение по нормам: налоговые ставки, льготы и вычеты меняются ежегодно, всё написанное ниже надо сверять с действующей редакцией Налогового кодекса и с решением вашего муниципалитета.

Как дом попадает в реестр

Учёт и регистрация права делаются одной процедурой. Два рабочих пути.

Путь первый, через уведомление. Основной для дома, построенного по уведомительному порядку. Кадастровый инженер делает технический план, вы подаёте уведомление об окончании строительства в администрацию в течение месяца после завершения работ, администрация за семь рабочих дней проверяет соответствие и сама направляет документы в Росреестр. Процедура подробно разобрана в статье уведомление о начале строительства.

Путь второй, упрощённый. Для жилых и садовых домов на садовых и ИЖС-участках действует упрощённый порядок: учёт и регистрация по техническому плану и правоустанавливающему документу на землю, без уведомлений. Срок действия этого порядка продлевался неоднократно, ближайшая граница отнесена на 1 марта 2031 года. Дата двигалась четыре раза, проверяйте действующую редакцию.

Технический план в обоих случаях обязателен. Его делает кадастровый инженер по результатам обмера построенного дома. В плане фиксируются площадь, этажность, материал наружных стен, год завершения строительства и координаты контура здания на участке. Это платная работа и отдельный срок: закладывайте одну-две недели.

Важное следствие, о котором мало кто думает на этапе проекта: площадь в техническом плане считается по действующим правилам обмера, а не по проектной ведомости. Расхождение с проектом в несколько метров это норма. Но если оно большое, а особенно если фактическая этажность или габариты отличаются от заявленных в уведомлении, администрация выдаст уведомление о несоответствии, и дом не зарегистрируют.

Налог на дом: как он считается

Налог на имущество физических лиц считается от кадастровой стоимости объекта. Формула простая.

Шаг 1. Вычет. Из площади жилого дома вычитается 50 квадратных метров, и налоговая база уменьшается пропорционально. Вычет даётся на каждый жилой дом, автоматически, заявление подавать не надо.

Шаг 2. Ставка. Базовая ставка для жилых домов 0,1 процента от кадастровой стоимости. Муниципалитет вправе снизить её до нуля или поднять, но не более чем в три раза, то есть до 0,3 процента. Для объектов с кадастровой стоимостью свыше установленного порога действует повышенная ставка.

Шаг 3. Льготы. Пенсионеры, предпенсионеры, инвалиды первой и второй групп, ветераны и ряд других категорий освобождаются от налога на один объект каждого вида: одна квартира, один дом, один гараж, одна хозпостройка площадью до 50 квадратов.

Посчитаем на примере. Дом 150 квадратов, кадастровая стоимость условно 6 млн руб. Вычет 50 метров это треть площади, база уменьшается до 4 млн. При ставке 0,1 процента налог составляет 4 000 руб. в год. При ставке 0,3 процента это 12 000 руб.

Хозпостройки. Баня, гараж, сарай облагаются налогом, если они поставлены на кадастровый учёт как объекты капитального строительства. Некапитальная беседка или теплица объектом недвижимости не являются и не облагаются. Одна хозпостройка площадью до 50 квадратов на участке для ИЖС, садоводства или личного подсобного хозяйства освобождается от налога по льготе.

Земельный налог и ловушка десяти лет

Земельный налог считается от кадастровой стоимости участка. Для участков под ИЖС, личное подсобное хозяйство и садоводство действует льготная ставка, ограниченная 0,3 процента.

Теперь ловушка. Если участок приобретён под индивидуальное жилищное строительство и в течение десяти лет с момента государственной регистрации права на него не построен и не зарегистрирован жилой дом, к земельному налогу применяется повышающий коэффициент 2, и он действует до момента регистрации дома.

Практический вывод: покупать участок под ИЖС впрок на пятнадцать лет это платить двойной земельный налог последние пять из них. Для садовых участков эта норма не применяется, что иногда перевешивает остальные различия. Сравнение статусов земли в статье ИЖС или СНТ.

Что даёт регистрация, кроме обязанности платить

Возможность распоряжаться. Продать, подарить, завещать, заложить. Незарегистрированный дом юридически не существует как объект недвижимости, и в договоре купли-продажи участка он не фигурирует. Покупатель платит за землю, а строение получает как бонус, и цена сделки это отражает.

Ипотеку и рефинансирование. Банк берёт в залог зарегистрированный объект.

Прописку. Регистрация по месту жительства возможна только в жилом доме, внесённом в ЕГРН, с присвоенным адресом. Подробности в статье прописка в СНТ.

Подключение газа по программе догазификации. Одним из условий является наличие зарегистрированного дома. Пока дом не в реестре, заявка не проходит. Разбор в статье газификация участка.

Налоговый вычет. Имущественный вычет при строительстве жилого дома предоставляется после регистрации права собственности. В расходы включаются проектно-сметная документация, строительные и отделочные материалы, работы по строительству и отделке, подключение к сетям. Сохраняйте договоры, чеки и акты с первого дня: без документов вычет получить нельзя. Предельная сумма и порядок меняются, сверяйте с действующей редакцией Налогового кодекса.

Страхование. Незарегистрированное строение страховые компании берут неохотно и с оговорками.

Компенсацию при изъятии. Если участок изымается для государственных нужд, компенсируют только то, что зарегистрировано.

Что происходит, если дом не регистрировать

Мифа про «налоговая не найдёт» больше не существует. Данные о постройках собираются по аэрофотосъёмке и по материалам муниципального земельного контроля, и это рутинная работа.

Что бывает на практике: администрация выявляет строение, направляет сведения в налоговый орган, налог доначисляется за период в пределах срока давности, и параллельно возникает вопрос о признаках самовольной постройки. Если дом построен без уведомления и не соответствует параметрам, дело может дойти до иска о сносе по статье 222 Гражданского кодекса.

Отдельный момент: экономия здесь мнимая. Несколько тысяч рублей налога в год против невозможности продать дом и против риска сноса это несопоставимые величины.

Календарь после сдачи дома

Цены на проектирование и изыскания

Цифры приведены к типовому объекту и не заменяют расчёт: стоимость проекта считается от площади и сложности дома. Полный состав разделов собран на странице проектирование домов.

Площадь, этажность и габариты дома фиксируются проектом и договором до начала работ. Именно эти числа потом попадают в технический план, в реестр и в расчёт налога, и расхождение между проектом и фактом дороже всего обходится именно на этом шаге.

Проектирование домов и расчёт конструкций: геология, архитектура, конструктив, инженерные разделы. Как устроена первая половина процедуры, разобрано в статье уведомление о начале строительства.