ИЖС или СНТ: где можно строить дом для жизни

Короткий ответ: жилой дом для постоянного проживания можно построить и на участке ИЖС, и на садовом участке. С 2019 года закон прямо разрешает строить на садовой земле как садовый, так и жилой дом. Разница не в том, можно или нельзя строить, а в том, что будет дальше: с пропиской, ипотекой, налоговым вычетом, подключением сетей, адресом, дорогами и вывозом мусора.

И одно жёсткое исключение: на огородном участке капитальный дом строить нельзя вообще. Там разрешены только хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая, без права регистрации в качестве недвижимости. Это первое, что надо проверить в выписке.

Три слова, которые путают между собой

Категория земель. Верхний уровень. Для нас важны две: земли населённых пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Участок ИЖС почти всегда в населённом пункте, садовый участок может быть и там, и там.

Вид разрешённого использования. Второй уровень, и практически именно он определяет, что можно строить. Нужные формулировки из классификатора: «для индивидуального жилищного строительства», «ведение садоводства», «ведение огородничества», «для ведения личного подсобного хозяйства» с разделением на приусадебный и полевой участок.

СНТ. Это не вид земли, а форма организации соседей: садоводческое некоммерческое товарищество, юридическое лицо с уставом, председателем, взносами и общим имуществом. Фраза «участок в СНТ» говорит о том, кто содержит дорогу и трансформатор, а не о том, что можно строить.

Отсюда практическое правило: смотреть надо не на вывеску у въезда, а на строку «вид разрешённого использования» в выписке из ЕГРН и на градостроительный регламент территориальной зоны в правилах землепользования и застройки.

Что можно строить на каждом виде участка

Требования к жилому дому одинаковы на обеих землях: не больше трёх надземных этажей, не выше 20 метров, предназначен для проживания одной семьи, не делится на самостоятельные объекты. Уведомительный порядок тоже один и тот же, он разобран в статье уведомление о начале строительства.

Разница в строке «садовый дом». Это объект для сезонного использования, к нему не предъявляются требования по круглогодичному проживанию, и в нём нельзя прописаться. Садовый дом можно признать жилым и наоборот, процедура через администрацию существует, но она требует заключения по результатам обследования и не всегда заканчивается успехом. Подробно про этот путь в статье прописка в СНТ.

Где разница ощущается в деньгах

Ипотека. Банки работают и с ИЖС, и с садовыми участками, но условия и перечень аккредитованных программ различаются, а на землях сельхозназначения часть программ не работает вовсе. Разбор программ в статье ипотека на строительство дома.

Налоговый вычет при покупке. Вычет на приобретение земельного участка предоставляется, когда на нём построен жилой дом и право на дом зарегистрировано. Садовый дом без признания жилым в эту схему не попадает. Правила менялись, сверяйте с действующей редакцией Налогового кодекса.

Земельный налог. Ставка для участков под ИЖС, личное подсобное хозяйство и садоводство льготная. Тонкость по ИЖС: если жилой дом не построен и не зарегистрирован в течение десяти лет с момента регистрации права на участок, к земельному налогу применяется повышающий коэффициент. Про налоги подробно в статье кадастровый учёт дома и налог на недвижимость.

Взносы. В товариществе есть членские и целевые взносы: дороги, освещение, охрана, вывоз мусора, зарплата председателя, обслуживание трансформатора. Это ежегодная строка расходов, которой нет у отдельно стоящего участка ИЖС в деревне. Размер утверждается общим собранием, и оспорить его сложнее, чем кажется.

Сети. Главная практическая разница.

Сети: где реально проходит граница

Электричество. На ИЖС вы заключаете договор технологического присоединения напрямую с сетевой организацией, и 15 кВт по льготной процедуре ваши. В товариществе сеть чаще всего принадлежит самому СНТ, мощность распределена на всех, летом трансформатор перегружен, а платите вы по тарифу плюс потери. Прямое присоединение возможно, но упирается в состояние сетей и в отношения с правлением. Разбор в статье электричество на участок.

Газ. Программа догазификации изначально строилась вокруг населённых пунктов, и садовые товарищества включались в неё отдельно и с условиями, которые менялись. На ИЖС в газифицированной деревне подключение идёт по понятной процедуре, в СНТ это отдельный разговор с правлением и с газораспределительной организацией. Разбор в статье газификация участка.

Вода и канализация. Централизованных сетей нет ни там, ни там в подавляющем большинстве случаев. Скважина и септик считаются одинаково, но в товариществе могут быть свои правила по расположению очистных сооружений и своя общая скважина. Это разбирается на страницах скважина на воду и септик под ключ.

Дороги, снег, мусор. На землях населённых пунктов улицы содержит муниципалитет. В товариществе дороги это общее имущество, и чистят их за счёт взносов или не чистят вовсе. Для дома постоянного проживания это не мелочь: зимой вопрос стоит как «проеду ли я к дому в январе». То же касается подъезда строительной техники, про это в статье подъездные пути и стройка зимой.

Когда садовый участок выгоднее ИЖС

Разговор обычно идёт в одну сторону: ИЖС лучше. Это не всегда так, и вот три ситуации, когда садовая земля выигрывает.

Цена. Садовый участок в том же направлении и на том же расстоянии от Москвы стоит заметно дешевле участка ИЖС. Разница иногда покрывает всю автономную инженерию, которая по странице строительства в Подмосковье оценивается в 1,5-2,5 млн руб.

Окружение. В сложившемся товариществе есть дорога, электричество, соседи и охрана. Чистое поле под ИЖС без сетей и без дороги может оказаться существенно дороже в освоении.

Готовая инфраструктура товарищества. Если СНТ содержит дороги, чистит снег, вывозит мусор и имеет нормальный трансформатор, взносы это плата за услугу, а не поборы.

Обратная ситуация тоже понятна: если вам нужна прописка сразу, ипотека по конкретной программе, газ по догазификации и муниципальная уборка улиц, ИЖС проще.

Семь вопросов, которые задают до сделки

1. Какой вид разрешённого использования стоит в выписке ЕГРН, слово в слово.
2. Какая категория земель и в границах какого населённого пункта участок.
3. Какая территориальная зона по ПЗЗ и какие предельные параметры в её регламенте.
4. Есть ли на участке зарегистрированные ограничения и обременения.
5. Установлены ли границы участка, то есть проведено ли межевание. Разбор в статье межевание участка.
6. Если это товарищество: какие взносы, кому принадлежат сети и дороги, есть ли долги за участком, кто председатель и когда было последнее собрание.
7. Если нужна прописка: признан ли дом жилым или он числится садовым.

Полный порядок проверки участка собран в статье проверка участка перед покупкой.

Цены на строительство дома в Подмосковье

Цена дома от вида разрешённого использования не зависит: на ИЖС и на садовом участке одна и та же коробка считается одинаково. Разница уходит в документы и в подключение сетей, а на участке без центральных сетей ещё и в автономную инженерию. Полный состав комплектаций собран на странице строительство домов в Подмосковье.

Дом для постоянного проживания мы проектируем одинаково на обеих землях: разница не в стенах, а в документах и в инженерии. Сроки и стоимость фиксируются в договоре до начала работ.

Строительство домов в Московской области полным циклом: геология, проект, коробка, инженерия, отделка. Что нужно, чтобы в таком доме прописаться, разобрано в статье прописка в СНТ.