Кто строит дом: все участники стройки по этапам

Короткий ответ: за полтора года через участок проходит от двадцати пяти до сорока человек двадцати с лишним специальностей. Одновременно на площадке их редко больше двенадцати. Каждый отвечает за свой кусок и почти никогда за стык со следующим, а стыков ровно восемь, и именно на них теряются деньги и гарантия.

Этот материал про людей, а не про работы. По каждому участнику здесь сказано пять вещей: на каком этапе он появляется, сколько его работа длится, что после него обязано остаться на бумаге, что у него принимать и где он чаще всего халтурит. Отдельно разобраны стыки: места, где одна бригада уехала, вторая ещё не приехала, и ответственность повисла.

Последовательность самих работ со сроками и долями бюджета разобрана отдельно, в материале про этапы строительства дома. Здесь на те же девять этапов наложен состав бригад.

Лента участников: кто, сколько и как долго

Здесь сведено то, что в тексте занимает три страницы: девять этапов, девять составов бригад, восемь стыков. Дальше каждый этап разобран подробно.

Этап 1. Изыскания и документы на участок

Срок: 5-10 дней. На участке 2-3 человека.

Инженер-геолог. Ставит задание на бурение, выезжает на отбор проб, описывает керн и пишет отчёт. Его вывод определяет тип фундамента, а тип фундамента это разница до полутора миллионов рублей на доме средних размеров. Работает один, но опирается на буровую бригаду и лабораторию.

Буровая бригада изысканий. Два человека с малогабаритной установкой. Бурят скважины ниже подошвы будущего фундамента, отбирают пробы грунта и воды. Приезжают на день, иногда на два, если участок с уклоном или подъезд плохой.

Геодезист. Снимает рельеф, границы, существующие сети и деревья. Отдаёт топоплан, по которому архитектор сажает дом на участок. Без отметок высот посадить дом нельзя: не посчитать ни вертикальную планировку, ни отметку пола первого этажа.

Кадастровый инженер. Появляется, если колья на участке спорные или их нет вовсе. Выносит границы в натуру по координатам из ЕГРН и подписывает акт.

Что остаётся на бумаге. Отчёт по инженерно-геологическим изысканиям с лабораторными испытаниями. Топографический план в масштабе 1:500 с высотными отметками. Акт выноса границ в натуру с каталогом координат. Выписка из ЕГРН и градостроительный план участка.

Что принимать. Число скважин и глубина должны совпадать с заданием, а не с ценой. В отчёте должны быть лабораторные испытания, а не описание грунта на глаз. Уровень грунтовых вод указывается с датой замера и сезонной поправкой: замер в августе и замер в апреле это разные цифры. На топоплане должны быть отметки высот, соседние сети и существующие деревья.

Где халтурят. Две скважины вместо четырёх. Глубина три метра там, где нужно шесть. Отчёт без лаборатории, собранный по соседнему участку. Вынос границ по существующему забору вместо координат. Подробный разбор того, как читать отчёт, в материале про геологические изыскания.

Стык 1: изыскания в проект. Конструктор считает фундамент по типовому грунту, потому что отчёт до него не дошёл или пришёл после начала работы. Проверяется за минуту: в общих данных раздела КР должна стоять ссылка на номер и дату отчёта. Если ссылки нет, расчёта по вашему грунту тоже нет.

Этап 2. Проект и смета

Срок: 1,5-3 месяца. Четыре-шесть специалистов, и ни одного из них нет на участке.

Архитектор. Планировки, фасады, посадка дома на участок с учётом отступов и охранных зон. Он же отвечает за то, чтобы дом влез в пятно застройки, а не упёрся в отступ от границы после заливки фундамента.

Конструктор. Считает фундамент по конкретной геологии, подбирает перекрытия, армопояс, перемычки, сечение стропил. Это единственный участник, который считает нагрузки, и его ошибка обнаруживается через два-три года трещинами.

Инженер ОВ. Теплотехнический расчёт, мощность котла, схема отопления и вентиляции. От его расчёта зависит толщина утеплителя и то, сколько дом будет стоить в эксплуатации.

Инженер ВК. Водоснабжение и канализация: диаметры, уклоны, точки ввода и выпуска через фундамент. Его работа определяет, будут ли потом сверлить готовую стену.

Инженер ЭОМ. Однолинейная схема щита, группы, расчёт мощности ввода, заземление.

Сметчик. Собирает ведомость объёмов и смету, по которой потом принимают работы. Смета без объёмов не проверяется никак, поэтому от его аккуратности зависит весь контроль дальше. Как читать смету, разобрано в материале про смету на дом.

Что остаётся на бумаге. Разделы АР и КР с узлами, а не только с планами. Разделы ОВ, ВК и ЭОМ. Спецификации с марками материалов. Ведомость объёмов работ и смета. График производства работ.

Что принимать. В общих данных КР стоит ссылка на отчёт по геологии. Есть листы узлов: примыкания кровли, опирание перемычек, ввод коммуникаций через фундамент. Спецификация называет марку и класс, а не просто «блок» и «бетон». Смета разложена по объёмам, и каждую строку можно проверить рулеткой на объекте.

Где халтурят. Конструктив посчитан по типовому грунту. Раздел электрики заменён фразой «по месту». Смета одной строкой на дом целиком. Узлов нет, и бригада решает их сама на площадке, то есть как умеет.

Стык 2: проект в фундамент. Оси размечают рулеткой от забора. Дом уезжает на полметра и упирается в отступ от границы, а это уже вопрос к постановке на кадастровый учёт. Разбивку осей делает геодезист и подписывает акт с координатами. Стоит это дешевле, чем один день простоя экскаватора.

Этап 3. Фундамент

Срок: 3-6 недель. На участке 5-8 человек, в день заливки до десяти.

Геодезист. Второй выезд: выносит оси здания на обноску, фиксирует нулевую отметку. Полдня работы, которые определяют геометрию всего дома.

Машинист экскаватора. Котлован или траншеи до проектной отметки. Главное требование к нему звучит непривычно: не копать ниже подошвы. Перекоп добирают песком с трамбовкой, и это уже другие деньги.

Опалубщики. Два-три человека. Щиты, распорки, геометрия и отметка верха бетона. От них зависит, будет ли лента прямой.

Арматурщики. Два-три человека. Вяжут каркас по проекту: диаметр, шаг, нахлёст, защитный слой на фиксаторах. Это самая ответственная работа этапа и единственная, которую после заливки не увидеть никогда.

Бетонщики. Три-пять человек в день заливки. Приём смеси, вибрирование, заглаживание, уход за бетоном в первые дни.

Гидроизолировщик. Обмазка или оклейка стен фундамента, узел примыкания к стене. Часто это те же бетонщики, и качество от этого не выигрывает.

Что остаётся на бумаге. Акт разбивки осей. Акт освидетельствования скрытых работ на армирование. Паспорт качества и товарно-транспортная накладная на бетон. Протокол испытания контрольных образцов. Исполнительная схема отметок.

Что принимать. Диаметр, шаг и нахлёст арматуры сверяются с проектом до заливки, и это единственная возможность: потом там бетон. Защитный слой держится фиксаторами, а не обломками кирпича. Класс бетона в накладной совпадает с проектом, и смотрят её до выгрузки, а не после. Бетон вибрируется, а не растаскивается лопатой. За бетоном ухаживают: укрывают и увлажняют первые дни.

Где халтурят. Арматура лежит на кирпичах и обломках щебня, защитного слоя нет, через несколько лет по ленте идут ржавые потёки. Воду в миксер добавляют на объекте, чтобы смесь шла легче, и класс бетона падает на две ступени. Заливка в промёрзший грунт без прогрева. Распалубка через сутки, потому что щиты нужны на соседнем объекте.

Стык 3: фундамент в коробку. Каменщик принимает кривую ленту молча и выводит её кладкой. Перерасход блока и клея не предъявить никому: акта приёмки фундамента нет. Исполнительная схема отметок и диагоналей подписывается до завоза блока, и расхождение свыше допуска устраняет тот, кто его сделал.

Этап 4. Коробка и перекрытия

Срок: 6-10 недель. На участке 6-10 человек. Самый многолюдный этап после отделки.

Каменщики. Три-пять человек. Кладка наружных и внутренних несущих стен, проёмы, перевязка, армирование рядов. Это профессия, где разница между хорошим и плохим исполнителем видна невооружённым глазом и стоит дороже всего: кривую коробку не исправляют, её выводят штукатуркой, а это мешки материала и месяцы.

Подсобники. Два-три человека. Подача блока и раствора, резка, леса, уборка. Их часто считают лишними и экономят, после чего каменщик половину дня носит блоки сам, и темп кладки падает вдвое.

Арматурщики. Один-два человека на армопояс и монолитные участки перекрытия.

Монтажники перекрытий. Три-четыре человека. Укладка плит или сборка балок, анкеровка, заделка швов.

Машинист крана. Приезжает на день-два. Заезд крана планируется заранее: простой стоит дорого, а подъезд к участку под кран нужен отдельный.

Сварщик. Закладные, анкеровка плит, металлические перемычки и связи.

Что остаётся на бумаге. Акт скрытых работ на армирование кладки и армопояс. Исполнительная схема геометрии: диагонали и отметки. Паспорта на блок, кладочный клей и перемычки. Журнал работ с температурой при зимней кладке.

Что принимать. Диагонали коробки сводят до кровли: потом косую коробку не поправить. Вертикаль проверяется правилом два метра, а не взглядом вдоль стены. Толщина шва на клею 2-3 мм, а не 10 мм как на растворе. Армирование рядов под окнами и над проёмами сделано по проекту. Опирание перемычек и плит совпадает с проектом.

Где халтурят. Шов в сантиметр: клей экономят, а мостик холода остаётся навсегда. Армопояс без утеплителя по торцу, и по периметру дома идёт полоса холода, видимая тепловизором. Перемычка с опиранием 120 мм вместо проектных 250. Кладка в мороз без противоморозных добавок и без укрытия. Подробности в материалах про кирпичную кладку, армопояс и перемычки и перекрытия.

Стык 4: коробка в кровлю. Кровельщики приезжают, а шпилек под мауэрлат в армопоясе нет. Мауэрлат сажают на анкеры в блок, и узел держится до первого сильного ветра. Шпильки закладываются при бетонировании пояса, то есть за месяц до появления кровельщиков, и решение это принимает не кровельщик. Разбор узла в материале про мауэрлат.

Этап 5. Кровля

Срок: 3-5 недель. На участке 4-6 человек.

Плотники-стропильщики. Три-четыре человека. Мауэрлат, стойки, стропила, ригели, обрешётка по разделу КР. Работают быстро и на высоте, поэтому ошибка сечения или шага обнаруживается уже под нагрузкой снега.

Кровельщики. Три-четыре человека, часто те же люди. Гидроветрозащита, контробрешётка, покрытие, ендовы, примыкания, снегозадержание.

Жестянщик. Один. Планки, фартуки, водосток и всё, что гнётся по месту. Его работа незаметна ровно до первой протечки на примыкании.

Что остаётся на бумаге. Акт скрытых работ на стропильную систему и антисептирование. Акт на гидроветрозащиту и вентзазор. Паспорта на покрытие, крепёж и мембраны. Схема снегозадержания и водостока.

Что принимать. Сечение и шаг стропил сверены с разделом КР. Древесина антисептирована, и это видно по цвету на свежем срезе. Полотна мембраны проклеены, а не просто уложены внахлёст. Вентзазор под покрытием сквозной от карниза до конька. Ендовы и примыкания решены планками, а не герметиком.

Где халтурят. Вентзазор забит утеплителем, и кровля не сохнет. Контробрешётки нет, мембрана лежит прямо на утеплителе. Ендова посажена на герметик, потому что планка не подошла по размеру. Мауэрлат закреплён дюбелями в блок вместо шпилек в армопоясе. Подробности в материале про стропильную систему.

Стык 5: кровля в фасад. Фасадчик подводит утеплитель под свес и перекрывает вентзазор кровли. Кровельщик уже уехал, и виноватого не найти. Узел карниза рисуется в проекте и принимается один раз, вместе обеими бригадами. Проверяется снизу: в вентзазор должен проходить свет.

Этап 6. Окна и фасад

Срок: 3-6 недель. На участке 5-8 человек, обычно двумя разными бригадами.

Монтажники окон. Два-три человека. Установка по уровню, трёхслойный монтажный шов, отливы, подставочный профиль. Приезжают отдельной бригадой от оконной компании и уезжают за два-три дня.

Фасадчики. Три-пять человек. Подсистема, утеплитель, вентзазор, облицовка, углы и софиты.

Штукатуры фасада. Два-четыре человека при мокром фасаде: базовый слой, сетка, грунт, декоративный слой.

Жестянщик. Отливы, откосы, примыкания к кровле и цоколю.

Что остаётся на бумаге. Паспорта на профиль и стеклопакеты с маркировкой. Акт на монтажный шов. Акт на подсистему и утеплитель вентфасада. Схема раскладки с узлами углов и проёмов.

Что принимать. Маркировка на стеклопакете совпадает с договором, и проверка занимает минуту: она выбита на дистанционной рамке. Шов трёхслойный: лента снаружи, пена, пароизоляция изнутри. Вентзазор 30-50 мм не перекрыт утеплителем ни в одном месте. Дюбели и кронштейны стоят по расчёту. Отливы и откосы смонтированы до отделки.

Где халтурят. Шов из одной пены: через два года он рассыпается, и окно продувает. Вентзазор закрыт утеплителем на углах и у проёмов. Кронштейны подсистемы закреплены в шов кладки, а не в блок. Утеплитель заведён на отлив и мокнет снизу. Разборы в материалах про фасад, окна и мостики холода.

Стык 6: фасад в инженерию. Гильзы под ввод воды, канализацию и кабель в фундаменте и стене не заложены. Утеплённую стену сверлят после фасада, шов не восстанавливают. Список вводов есть в разделах ВК и ЭОМ, и закладывают их на этапе фундамента и кладки, а не тогда, когда приехал сантехник.

Этап 7. Инженерия

Срок: 4-8 недель. На участке 4-6 человек, плюс отдельные заезды техники.

Электрик. Один-два человека. Трассы, подрозетники, щит, группы, заземление. Главная его обязанность перед вами не кабель, а фотофиксация трасс до штукатурки.

Сантехник. Один-два человека. Разводка воды и канализации, уклоны, коллекторы, опрессовка.

Инженер по отоплению. Котельная, контуры, тёплый пол, радиаторы, пусконаладка. Часто совмещён с сантехником, и это нормально, если есть расчёт от инженера ОВ.

Вентиляционщик. Один-два человека. Каналы, установка, воздухообмен и его замер прибором. Самая часто пропускаемая работа этапа.

Буровая бригада. Три человека, отдельный заезд со своей техникой на один-два дня. Скважина, обсадная колонна, прокачка, паспорт.

Монтажники септика. Два-три человека. Котлован, посадка корпуса, якорение при высокой воде, отвод очищенной воды.

Что остаётся на бумаге. Однолинейная схема щита по факту, а не по проекту. Протокол замера сопротивления изоляции. Акты опрессовки отопления и водопровода. Паспорт скважины с дебитом и анализом воды. Исполнительные схемы трасс с фотофиксацией.

Что принимать. Все трассы сфотографированы с рулеткой в кадре до закрытия стен. Опрессовка проведена с манометром и выдержкой под давлением, с актом, а не на словах. Автоматы и сечения кабеля совпадают с однолинейной схемой. Уклоны канализации выдержаны, ревизии доступны. Воздухообмен подтверждён замером, а не листком бумаги у решётки.

Где халтурят. Схема трасс не снята, и через пять лет полку вешают в трубу. Опрессовка «подержали давление и хватит». Вентиляция проверена листком бумаги, цифр нет. Скважина сдана без паспорта, дебит никто не мерил. Разборы в материалах про электрику, водоснабжение, канализацию и инженерию целиком.

Стык 7: инженерия в отделку. Отделочники закрывают стены, а фотофиксация трасс не сделана. Через пять лет любое отверстие в стене это лотерея. Фотосхема снимается за несколько дней до штукатурки и передаётся заказчику файлом. Другого окна для неё нет.

Этап 8. Отделка

Срок: 3-5 месяцев. На участке 6-12 человек, и это пик по численности.

Штукатуры. Два-четыре человека. Механизированная или ручная штукатурка стен и откосов.

Стяжечники. Два-три человека. Стяжка по этажам, демпферная лента, деформационные швы.

Плиточники. Два-три человека. Санузлы, кухня, крыльцо и терраса, гидроизоляция под плиткой.

Маляры. Два-четыре человека. Шпаклёвка, грунт, покраска, финишные слои.

Плотник по лестнице. Замер по факту проёма, изготовление и монтаж маршей и ограждений. Приезжает дважды: на замер и на монтаж, между ними от трёх недель.

Электрик и сантехник на чистовую. Возвращаются те же люди, что делали черновую: установка приборов, розеток, светильников, смесителей.

Что остаётся на бумаге. Акты на гидроизоляцию санузлов до укладки плитки. Протокол влажности стяжки перед укладкой пола. Паспорта на материалы отделки. Схема контуров тёплого пола.

Что принимать. Влажность стяжки замеряется прибором перед укладкой паркета или винила. Ровность стен проверяется правилом. Гидроизоляция санузла заведена на стены не менее чем на 200 мм. В доме держится плюсовая температура весь период отделки.

Где халтурят. Отделка начата в неотапливаемом доме, и весной всё ведёт. Пол уложен на сырую стяжку, потому что горит график. Гидроизоляция сделана пятном под ванной, а не по всей мокрой зоне. Штукатурка нанесена по пыльной стене без грунта.

Стык 8: отделка в участок. Отмостка, дренаж и ливнёвка делаются после газона и мощения. Вода идёт к дому, и спор идёт между отделочниками и ландшафтной бригадой. Водоотвод вокруг дома закрывается до благоустройства: тот же дренаж после мощения стоит примерно вдвое дороже за счёт демонтажа.

Этап 9. Благоустройство и сдача

Срок: 2-4 месяца. На участке 4-8 человек.

Ландшафтный архитектор. Вертикальная планировка, дорожки, водоотвод, посадки, освещение. Появляется в идеале на этапе проекта, а по факту обычно тогда, когда тяжёлая техника уже ушла.

Бригада дренажа и ливнёвки. Три-четыре человека. Контур дренажа, ревизионные колодцы, ливнёвка, точка сброса.

Бригада мощения. Три-пять человек. Основание, бортовой камень, укладка плитки с уклоном от дома.

Озеленители. Два-четыре человека. Плодородный слой, газон, посадки, автополив.

Монтажники забора. Два-три человека. Столбы по координатам границ, секции, ворота и калитка.

Геодезист и кадастровый инженер. Последний выезд: исполнительная съёмка сетей и технический план дома для постановки на учёт.

Что остаётся на бумаге. Исполнительная съёмка сетей и дорожек. Технический план дома по факту. Уведомление об окончании строительства. Комплект исполнительных схем инженерии. Гарантийные обязательства по видам работ.

Что принимать. Дренаж и ливнёвка сделаны до мощения и газона. Уклоны дорожек и отмостки идут от дома. Технический план снят по факту, а не перерисован с проекта. Все исполнительные схемы переданы одним комплектом и подписаны.

Где халтурят. Мощение уложено раньше дренажа, и через год его вскрывают. Уклон площадки к дому, вода идёт в цоколь. Забор поставлен по примерной границе и залезает к соседу. Техплан подан по проекту, площадь не сходится с фактом. Разборы в материалах про дренаж участка, ландшафтный дизайн и кадастровый учёт.

Восемь стыков одним списком

Это самая полезная таблица материала. Каждая строка это место, где обе соседние бригады считают, что отвечает другая.

Обратите внимание, что во всех восьми случаях решение принимается не той бригадой, которая потом страдает. Закладную под мауэрлат ставит бетонщик, а расплачивается кровельщик. Гильзу закладывает каменщик, а мучается сантехник. Именно поэтому стык не решается требовательностью к исполнителю: его решает тот, кто видит обе бригады сразу. При одном договоре это генподрядчик. При раздельном найме это вы.

Подробнее про выбор между одним договором и несколькими исполнителями в материале про выбор подрядчика.

Четыре специалиста, которых нанимают отдельно почти всегда

Даже при полном цикле есть роли, которые заказчик закрывает сам или отдельным договором.

Инженер-геолог. Изыскания заказывают до выбора подрядчика, потому что без них нельзя ни посчитать фундамент, ни сравнить сметы. Подрядчик, который берётся считать дом без геологии, называет не смету, а диапазон.

Кадастровый инженер. Он работает не с домом, а с правом на землю и на дом. Межевание, вынос границ, технический план для постановки на учёт. Его услуги живут в отдельной плоскости от стройки и стоят отдельных денег.

Геодезист. Топосъёмка до проекта, разбивка осей перед фундаментом, исполнительная съёмка в конце. Три коротких выезда, каждый из которых предотвращает дорогую ошибку.

Независимый технадзор. Единственный участник, чей интерес совпадает с вашим, а не с графиком стройки. Нанимается отдельно от подрядчика, иначе теряет смысл.

Сколько это людей суммарно

Специальности пересекаются: арматурщик с фундамента приходит на армопояс, электрик с черновой возвращается на чистовую, геодезист выезжает трижды. Поэтому сорок семь строк таблицы это примерно двадцать пять-сорок реальных людей.

Почему искать специалиста по названию профессии бесполезно

Это наблюдение стоит отдельного абзаца, потому что оно экономит вечер.

Поиск по названию профессии почти не работает. Запрос «каменщик» в Московской области это двадцать семь тысяч показов в месяц, и больше трети из них это улица Большие Каменщики у Таганки. «Печник» это в основном фильм 1982 года. «Сантехник» склеивается с магазином сантехники и приводит в каталог унитазов. «Кровельщик», «штукатур», «отделочник», «фасадчик» это на три четверти вакансии: по этим словам ищут работу, а не исполнителя.

Работает другое: название работы и вопрос по делу. «Кладка газобетона цена за м3», «как принимать армирование фундамента», «опрессовка системы отопления акт». По таким формулировкам находится не биржа, а текст, из которого понятно, с чем идти на объект.

Что взять с собой на объект

Короткий список того, что заказчик реально может проверить сам, без приборов и без специального образования.

1. Рулетка пять метров. Диагонали коробки, шаг стропил, опирание перемычек, ширина отмостки. Половина ошибок ловится рулеткой.
2. Правило два метра. Вертикаль стен, ровность стяжки и штукатурки.
3. Телефон с фонарём. Вентзазор фасада и кровли проверяется светом снизу.
4. Проект в бумаге. Не в телефоне: на объекте лист А3 удобнее и убедительнее.
5. Список документов этапа из разделов выше. Вопрос «покажите акт на армирование» меняет поведение бригады сильнее любых слов о качестве.

Более подробный разбор приёмки этапов и приборов есть в материале про ошибки при строительстве дома.

Мы работаем в Москве и Московской области с 2010 года. Полный цикл означает, что перечисленные выше стыки закрывает одна сторона договора, а не заказчик между шестью исполнителями. У каждого объекта есть куратор, с которым можно связаться напрямую.

Строительство домов под ключ полного цикла: как устроена передача этапов внутри объекта, кто подписывает акты и что фиксируется в договоре. Телефоны на странице контактов.